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Proyecto de la
Ley
Urbanística Valenciana
INDICE......................................................................................................................................
1
EXPOSICION DE
MOTIVOS...............................................................................................
19
TÍTULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES
GENERALES.............................................
28
Artículo 1. Objeto de la
ley......................................................................................
28
Artículo 2. Título
competencial................................................................................
28
Artículo 3. Actividad
urbanística..............................................................................
28
Artículo 4. Objetivos y finalidades
de la actividad administrativa en el urbanismo.
28
Artículo 5. Competencia para la
actividad administrativa en el urbanismo............
29
Artículo 6. Participación de los
particulares...........................................................
30
Artículo 7. Acción
pública........................................................................................
30
Artículo 8. Normas de aplicación
directa................................................................
30
TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO 32
CAPÍTULO I. CLASIFICACIÓN DEL
SUELO........................................................................
32
Artículo 9. Clases de
suelo.....................................................................................
32
Artículo 10. Suelo
urbano..........................................................................................
32
Artículo 11.
Solares...................................................................................................
33
Artículo 12. Suelo
urbanizable..................................................................................
33
Artículo 13. Régimen del suelo
urbanizable sin programación................................
34
Artículo 14. Actuaciones
Integradas.........................................................................
34
Artículo 15. Actuaciones
Aisladas............................................................................
35
Artículo 16. Suelo no
urbanizable.............................................................................
35
Artículo 17. Clasificación del suelo
en municipios sin planeamiento.......................
35
CAPÍTULO II. ESTATUTO DE LA PROPIEDAD
DEL SUELO............................................
36
Sección primera. Principios
generales............................................................................
36
Artículo 18. Estatuto de la propiedad
del suelo........................................................
36
Artículo 19. Ejercicio de los
derechos de los propietarios.......................................
36
Sección segunda. Derechos y deberes de
los propietarios de suelo.............................
36
Artículo 20. Derechos de los
propietarios de suelo urbano.....................................
36
Artículo 21. Deberes de los
propietarios de suelo urbano.......................................
36
Artículo 22. Derechos de los
propietarios de suelo urbanizable..............................
37
Artículo 23. Deberes de los
propietarios de suelo urbanizable................................
38
Artículo 24. Derechos y deberes de
los propietarios de suelo no urbanizable........
39
Sección tercera. Afección de las fincas
al cumplimiento de los deberes urbanísticos.
39
Artículo 25. Transmisión de fincas y
deberes urbanísticos.....................................
39
Artículo 26. Declaración de obra
nueva....................................................................
39
CAPÍTULO III. ÁREAS
SEMICONSOLIDADAS.....................................................................
39
Artículo 27. Áreas
semiconsolidadas.......................................................................
39
Artículo 28. Tratamiento para las
edificaciones consolidadas en el régimen de Actuaciones
Integradas................................................................................................................
40
Artículo 29. Remisión de las
edificaciones consolidadas al régimen de Actuaciones Aisladas.
41
Artículo 30. Exceso de
aprovechamiento consolidado............................................
41
CAPÍTULO IV.
VALORACIONES............................................................................................
42
Artículo 31. Criterio de aplicación
de las reglas de valoración.................................
42
Artículo 32. Momento al que han de
referirse las valoraciones................................
42
CAPÍTULO V. RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
DE LA ADMINISTRACIÓN POR EL EJERCICIO DE POTESTADES
URBANÍSTICAS............................................................................................
42
Artículo 33. Principio de no
indemnización por el ejercicio de potestades urbanísticas.
42
CAPITULO VI. CONCEPTOS FUNDAMENTALES
PARA EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
42
Artículo 34. Conceptos fundamentales
del Régimen Urbanístico del Suelo............
43
TÍTULO II. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 44
Artículo 35. La actividad urbanística
de planeamiento.............................................
44
CAPÍTULO I. LA
ORDENACIÓN............................................................................................
44
Artículo 36. Ordenación
estructural..........................................................................
44
Artículo 37. Ordenación
pormenorizada...................................................................
45
CAPÍTULO II. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA................................
46
Artículo 38. Instrumentos de
planeamiento de carácter espacial............................
46
Artículo 39. Instrumentos de
planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.
46
Artículo 40. Reglamento e
Instrucciones de Planeamiento.....................................
47
Artículo 41. Reglamento de zonas de
ordenación urbanística.................................
47
Artículo 42. Las Ordenanzas
municipales...............................................................
47
CAPÍTULO III. DETERMINACIONES DE
ORDENACIÓN ESTRUCTURAL......................
48
Sección primera. Directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio............................................................................................................................................
48
Artículo 43.
Objeto....................................................................................................
48
Artículo 44.
Contenido...............................................................................................
49
Artículo 45. Directrices relativas a
la sostenibilidad.................................................
49
Artículo 46. Directrices relativas a
la calidad de vida de los ciudadanos.................
51
Artículo 47. Directrices relativas a
la ordenación.....................................................
52
Sección segunda. Determinaciones
sustantivas de la ordenación estructural...........
53
Artículo 48. Clasificación del
suelo...........................................................................
53
Artículo 49. Zonificación y usos
globales..................................................................
53
Artículo 50. Ordenación del Suelo No
Urbanizable..................................................
53
Artículo 51. Tratamiento de los
bienes de dominio público no municipal................
53
Artículo 52. Red Primaria de reservas
de suelo dotacional público.........................
54
Artículo 53. Objetivos de los
instrumentos de desarrollo del Plan General.............
55
Artículo 54. Criterios de
delimitación de sectores y de su desarrollo secuencial....
55
Artículo 55. Criterios para la
delimitación de las Áreas de Reparto.........................
56
Artículo 56. Criterios para la
determinación y cálculo del aprovechamiento tipo.....
57
CAPÍTULO IV. DETERMINACIONES DE
ORDENACIÓN PORMENORIZADA..................
58
Artículo 57. Principio
general....................................................................................
58
Artículo 58. Delimitación de las
Unidades de Ejecución..........................................
59
Artículo 59. Establecimiento de la
red secundaria de reservas de suelo dotacional público
60
Artículo 60. Otras determinaciones de
ordenación pormenorizada........................
60
CAPÍTULO V. PLANES
URBANÍSTICOS..............................................................................
62
Sección primera. Planes
Generales................................................................................
62
Artículo 61. Función, ámbito y
alcance del Plan General.........................................
62
Artículo 62. Determinaciones del Plan
General........................................................
62
Artículo 63. Límites a la potestad de
planeamiento..................................................
63
Artículo 64. Documentación del Plan
General..........................................................
63
Sección segunda. Planes
Parciales.................................................................................
64
Artículo 65. Funciones del Plan
Parcial....................................................................
64
Artículo 66. Ámbito y determinaciones
de los Planes Parciales..............................
64
Artículo 67. Determinaciones mínimas
exigibles al planeamiento parcial...............
64
Artículo 68. Documentación de los
Planes Parciales..............................................
65
Sección tercera. Plan de Reforma
Interior....................................................................
66
Artículo 69. Plan de Reforma
Interior........................................................................
66
Artículo 70. Ámbito y determinaciones
de los Planes de Reforma Interior..............
66
Artículo 71. Documentación del Plan
de Reforma Interior.......................................
66
Sección cuarta. Planes Parciales y de
Reforma Interior modificativos de la ordenación estructural.
67
Artículo 72. Función y
contenido...............................................................................
67
Artículo 73. Planes modificativos de
la clasificación y calificación del suelo...........
68
Artículo 74. Documento de
justificación de la Integración Territorial.......................
69
Sección quinta. Plan
Especial.........................................................................................
72
Artículo 75. Plan
Especial.........................................................................................
72
Artículo 76. Documentación de los
Planes Especiales...........................................
72
Sección sexta. Catálogos de bienes y
espacios protegidos...........................................
72
Artículo 77. Catálogos de Bienes y
Espacios Protegidos........................................
72
Artículo 78. Documentación de los
Catálogos.........................................................
73
Sección séptima. Estudios de
detalle..............................................................................
73
Artículo 79. Estudios de
detalle................................................................................
73
Artículo 80. Documentación de los
Estudios de Detalle..........................................
74
CAPÍTULO VI. PROMOCIÓN, TRAMITACIÓN Y
APROBACIÓN DE LOS PLANES.........
74
Sección primera. Tramitación y
aprobación del Plan General......................................
74
Artículo 81. Promoción del Plan
General..................................................................
74
Artículo 82. Planeamiento General
transitorio para situaciones coyunturales de urgencia.
75
Artículo 83. Tramitación de Planes
Generales.........................................................
75
Artículo 84. Período consultivo
previo a la aprobación.............................................
76
Artículo 85. Aprobación
definitiva..............................................................................
77
Artículo 86. Aprobación definitiva
parcial o supeditada a la formalización de alternativas.
78
Sección segunda. Promoción, tramitación
y aprobación del planeamiento de desarrollo.
78
Artículo 87.
Formulación...........................................................................................
78
Artículo 88. Iniciativa
particular.................................................................................
78
Artículo 89. Iniciativa de
Administración no municipal..............................................
79
Artículo 90. Elaboración y
tramitación de Planes Parciales, Planes de Reforma Interior y Estudios de
Detalle....................................................................................................
79
Artículo 91. Aprobación de Planes o
Programas.....................................................
80
Artículo 92. Elaboración de
instrumentos de planeamiento de desarrollo de ámbito intermunicipal.
80
CAPÍTULO VII. MODIFICACIÓN DE LOS
PLANES.............................................................
81
Artículo 93. Revisión del Plan
General.....................................................................
81
Artículo 94. Modificación de los
Planes....................................................................
82
CAPÍTULO VIII. TRAMITACIÓN DE LOS
PLANES ESPECIALES Y CATÁLOGOS..........
83
Artículo 95. Promoción de
Catálogos.......................................................................
83
Artículo 96. Tramitación de los
Planes Especiales y Catálogos..............................
83
CAPÍTULO IX. TRAMITACIÓN DE LAS OBRAS
PÚBLICAS..............................................
83
Artículo 97. Compatibilidad de las
obras públicas de la Generalitat con la ordenación urbanística.
83
Artículo 98. Tramitación de los
proyectos de obra pública de la Generalitat con incidencia en la
ordenación
urbanística.............................................................................................
84
Artículo 99. Obras públicas de otras
Administraciones...........................................
84
CAPÍTULO X. PROCEDIMIENTO DE
URGENCIA..............................................................
85
Artículo 100. Tramitación
urgente...............................................................................
85
CAPÍTULO XI. SUSPENSIÓN DE
LICENCIAS.....................................................................
85
Artículo 101. Suspensión del
otorgamiento de licencias............................................
85
Artículo 102. Suspensión de la vigencia
del Planeamiento........................................
86
Artículo 103. Suspensión de acuerdos
aprobatorios de Programas.........................
87
CAPÍTULO XII. PUBLICACIÓN, VIGENCIA Y
EJECUTIVIDAD DE LOS PLANES............
87
Sección primera. Publicación y
publicidad de los planes...............................................
87
Artículo 104. Publicación de la
aprobación definitiva de los planes...........................
87
Artículo 105. Publicidad de los
Planes.......................................................................
87
Artículo 106. Deber de
Información............................................................................
88
Sección segunda. Efectos de la
aprobación de los planes............................................
88
Artículo 107. Ejecutividad y entrada en
vigor de los planes.......................................
88
Artículo 108. Vigencia de los
planes...........................................................................
88
Artículo 109. Declaración de utilidad
pública..............................................................
88
Artículo 110. Obligatoriedad de los
Planes y Programas...........................................
89
Artículo 111. Fuera de
ordenación..............................................................................
89
CAPÍTULO XIII. LA CÉDULA TERRITORIAL DE
URBANIZACIÓN....................................
89
Artículo 112.
Función..................................................................................................
90
Artículo 113. Solicitud de la Cédula
Territorial de Urbanización.................................
90
Artículo 114. Órgano
competente...............................................................................
90
Artículo 115.
Resolución.............................................................................................
90
Artículo 116.
Efectos...................................................................................................
90
CAPÍTULO XIV. FORMULACIÓN Y APROBACIÓN
DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES
INTEGRADAS..............................................................................................
91
Sección primera. Objeto de los
Programas y sujeto responsable de su desarrollo.
91
Artículo 117. Objeto, ámbito y
oportunidad de la formulación de los Programas para el desarrollo de
Actuaciones
Integradas.........................................................................
91
Artículo 118. El
Urbanizador.......................................................................................
92
Sección segunda. Legitimación para
formular los Programas de Actuación Integrada.
92
Artículo 119. Requisitos para la
adquisición de la condición de Urbanizador en los supuestos de gestión
indirecta de Actuaciones
Integradas.....................................................
92
Artículo 120.
Iniciativa.................................................................................................
92
Sección tercera. Objetivos y contenido
del Programa de Actuación Integrada..........
93
Artículo 121. Objetivos imprescindibles
y complementarios del Programa..............
93
Artículo 122. Documentación integrante
de los Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas................................................................................................................
94
Artículo 123. Contenido de la
Alternativa Técnica......................................................
94
Artículo 124. Contenido de la
Proposición Jurídico-económica.................................
95
Artículo 125. Plazos de
Programación.......................................................................
98
Sección cuarta. Procedimiento de
aprobación y adjudicación.......................................
98
Artículo 126. Iniciativa pública en la
formulación de los Programas..........................
98
Artículo 127. Iniciativa
particular.................................................................................
99
Artículo 128. Iniciación del
procedimiento a iniciativa de un particular.....................
100
Artículo 129. Información pública y
simultánea competencia entre iniciativas........
100
Artículo 130. Ampliación de ámbito
durante la concurrencia de Alternativas Técnicas.....
102
Artículo 131. Selección de la
alternativa técnica......................................................
102
Artículo 132. Procedimiento de
adjudicación del Programa....................................
103
Artículo 133. Plazos para la selección
de alternativa técnica y para la adjudicación del Programa. Silencio
administrativo.......................................................................................
104
Artículo 134. Tramitación posterior a
la adjudicación...............................................
105
Artículo 135. Simplificación del
procedimiento a instancia de un particular............
106
Artículo 136. Concurrencia de
iniciativas.................................................................
106
Artículo 137. Régimen de Adjudicación
Preferente..................................................
106
Artículo 138. Derechos de reintegro y
subrogación.................................................
107
Artículo 139. Adjudicación conexa o
condicionada..................................................
108
Artículo 140.
Garantías.............................................................................................
108
Sección quinta. Cesión, Resolución y
Caducidad de los Programas de Actuación Integrada.
109
Artículo 141. Cesión de la
adjudicación....................................................................
109
Artículo 142. Penalidades por
incumplimiento. Resolución de la adjudicación del Programa.
110
Sección sexta. Registro de Programas y
Agrupaciones de Interés Urbanístico........
112
Artículo 143. Las Agrupaciones de
Interés Urbanístico............................................
112
Artículo 144. Registros de Programas y
Agrupaciones de Interés Urbanístico.......
113
Sección séptima. Programas para el
Desarrollo de Actuaciones Aisladas..............
114
Artículo 145. Programas para el
desarrollo de Actuaciones Aisladas.....................
114
Artículo 146. Reglas generales del
Programa de Actuación Aislada.......................
115
Artículo 147. Legitimación para la
formulación de Programas de Actuación Aislada respecto de inmuebles no
sujetos al Régimen de Edificación y Rehabilitación Forzosa ni incluidos en
Áreas de
Rehabilitación......................................................................................
115
Artículo 148.
Garantías.............................................................................................
115
TITULO III. ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE
EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO. 117
Artículo 149. Carácter público de la
actividad..........................................................
117
Artículo 150. Precedencia de la
aprobación del planeamiento a ejecutar...............
117
CAPÍTULO I. PROYECTOS DE
URBANIZACIÓN..............................................................
117
Artículo 151. Proyectos de
urbanización..................................................................
117
Artículo 152. Sujeción del Proyecto de
Urbanización a las determinaciones del planeamiento que
desarrolle.............................................................................................
118
Artículo 153.
Iniciativa...............................................................................................
118
Artículo 154. Tramitación y aprobación
de Proyectos de Urbanización..................
118
Artículo 155. Documentación de los
Proyectos de Urbanización............................
119
Artículo 156. Obras de Urbanización
cuyo desarrollo técnico ha de contemplar el Proyecto de
Urbanización........................................................................................
119
CAPÍTULO II. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA
PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN INTEGRADA.
120
Sección primera. Contratación de las
obras de urbanización y determinación de los costes de
urbanización...........................................................................................................................................
120
Artículo 157. Ejecución de las obras de
urbanización.............................................
120
Sección segunda. Derechos de los
propietarios y prerrogativas del Urbanizador..
121
Artículo 158. Relación con los
propietarios..............................................................
121
Artículo 159. Participación del
propietario en la urbanización y formas de cooperación.
121
Artículo 160. Prerrogativas del
Urbanizador.............................................................
122
Artículo 161. Identificación de los
bienes, derechos y titulares afectados por la actuación integrada.
123
Artículo 162. Derechos de los
propietarios..............................................................
124
Artículo 163. Deber de información a
los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio de sus
derechos..............................................................................................
125
Artículo 164. Retribución al
Urbanizador..................................................................
126
Artículo 165. Cargas de
urbanización......................................................................
127
Sección tercera.
Reparcelación....................................................................................
129
Artículo 166.
Reparcelación......................................................................................
129
Artículo 167. Principios reguladores la
reparcelación..............................................
130
Artículo 168. Bienes de titularidad
pública................................................................
130
Artículo 169. Criterios de definición
de bienes y derechos......................................
131
Artículo 170. Criterios de
valoración.........................................................................
132
Artículo 171. Criterios de
adjudicación.....................................................................
133
Artículo 172. Contenido del Proyecto de
Reparcelación..........................................
136
Artículo 173. Determinaciones del
Proyecto de Reparcelación...............................
136
Artículo 174. Régimen de la
reparcelación forzosa.................................................
138
Artículo 175. Reparcelación
económica...................................................................
139
Artículo 176. Reparcelación
voluntaria.....................................................................
139
Artículo 177. Efectos de la
reparcelación.................................................................
139
Sección cuarta. Cuotas de
Urbanización......................................................................
140
Artículo 178. Cuotas de
urbanización.......................................................................
140
CAPÍTULO III. RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN DE
LOS SOLARES Y DE EJECUCION DE LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE
ACTUACIONES AISLADAS.................................................
142
Artículo 179. Régimen de edificación de
los solares...............................................
142
Artículo 180. Reparcelación en
ejecución de Programas de Actuación Aislada.....
142
Artículo 181. Régimen del suelo urbano
en ausencia de Programa........................
143
CAPÍTULO IV. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS
DE APROVECHAMIENTO...............
144
Artículo 182. Transferencias de
aprovechamiento...................................................
144
Artículo 183. Reservas de
aprovechamiento...........................................................
145
CAPÍTULO V. EJECUCIÓN DE LAS DOTACIONES
PÚBLICAS......................................
146
Artículo 184. Otras formas de
ejecución..................................................................
146
CAPÍTULO VI. OTRAS DISPOSICIONES DE
APLICACIÓN A LAS ACTUACIONES INTEGRADAS Y
AISLADAS.................................................................................................................................................
147
Artículo 185. Conservación de la
urbanización........................................................
147
Artículo 186. Canon de
urbanización........................................................................
148
TÍTULO IV. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
GARANTÍA DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
149
Artículo 187. Actividad administrativa
de garantía de la legalidad urbanística.........
149
CAPÍTULO I. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.
149
Sección primera.
Licencias.............................................................................................
149
Artículo 188. Actos sujetos a
licencia.......................................................................
149
Artículo 189. Contenido y alcance de la
intervención municipal..............................
151
Artículo 190. Condiciones de
otorgamiento de las licencias....................................
151
Artículo 191. Competencia y
procedimiento.............................................................
152
Artículo 192. Plazos para el
otorgamiento de licencias...........................................
152
Artículo 193. Silencio
administrativo.........................................................................
153
Artículo 194. Actos promovidos por
Administraciones Públicas..............................
153
Artículo 195. Caducidad de las
licencias..................................................................
154
Artículo 196. Obligaciones de las
empresas suministradoras de servicios............
154
Sección segunda. Cédula de Garantía
Urbanística......................................................
155
Artículo 197. Cédula de Garantía
Urbanística...........................................................
155
Sección tercera.
Parcelaciones....................................................................................
155
Artículo 198. Licencias de
parcelación.....................................................................
155
Artículo 199. Indivisibilidad de
terrenos en las distintas clases de suelo.................
156
Artículo 200. Otorgamiento de la
licencia.................................................................
157
Sección cuarta. Deber de edificar y
rehabilitar............................................................
157
Artículo 201. Deber urbanístico de
edificar o rehabilitar y obligación de hacerlo dentro de plazos
determinados.......................................................................................
157
Artículo 202. Orden individualizada de
ejecución de la edificación..........................
157
Sección quinta. Deber de conservación
de inmuebles y ruina.......................................
158
Artículo 203. Deber de conservación y
rehabilitación..............................................
158
Artículo 204. Inspección periódica de
construcciones.............................................
158
Artículo 205. Límite del deber de
conservación y rehabilitación...............................
158
Artículo 206. Ayudas públicas para la
conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico.
159
Artículo 207. Situación legal de
ruina........................................................................
160
Artículo 208. Intervención en edificios
catalogados..................................................
161
Artículo 209. Ordenes de ejecución de
obras de conservación y de obras de intervención.
161
Artículo 210. Amenaza de ruina
inminente...............................................................
162
Artículo 211. Pérdida o destrucción de
elementos catalogados..............................
162
Artículo 212. Ordenes de adaptación al
ambiente...................................................
163
Sección sexta. Régimen de Edificación o
Rehabilitación Forzosa................................
163
Artículo 213. Registro Municipal de
Solares y Edificios a Rehabilitar......................
163
Artículo 214. Régimen de edificación o
rehabilitación forzosa de inmuebles..........
163
Artículo 215. Efectos de la sujeción al
Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
164
CAPÍTULO II. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD
URBANÍSTICA...................................
164
Sección primera. Disposiciones
generales....................................................................
164
Artículo 216. Reacción Administrativa
ante la actuación ilegal................................
164
Artículo 217. Carácter inexcusable del
ejercicio de la potestad...............................
165
Sección segunda. Obras ejecutadas sin
licencia o disconformes con la misma.........
165
Artículo 218. Obras de edificación sin
licencia o sin ajustarse a sus determinaciones en curso de
ejecución..............................................................................................
165
Artículo
219. Actos en
curso de ejecución en suelo no urbanizable........................
166
Artículo
220.
Requerimiento de legalización............................................................
166
Artículo 221. Obras terminadas sin
licencia o sin ajustarse a sus determinaciones.
167
Artículo 222. Modalidades de
restauración de la legalidad urbanística....................
167
Artículo 223. Medidas
cautelares..............................................................................
169
Artículo 224. Procedimiento de
restauración de la legalidad urbanística.................
169
Artículo 225. Incumplimiento por el
interesado de la orden de restauración o de suspensión.
169
Artículo 226. Sujeción a otros
regímenes.................................................................
170
Sección tercera. Suspensión y revisión
de licencias....................................................
170
Artículo 227. Revisión de oficio de
licencias u órdenes de ejecución.....................
170
Artículo 228. Impugnación Autonómica de
licencias municipales...........................
170
CAPÍTULO III. INFRACCIONES Y SANCIONES
URBANÍSTICAS....................................
171
Sección primera Régimen general de las
infracciones y sanciones urbanísticas........
171
Artículo 229.
Concepto.............................................................................................
171
Artículo 230. Infracciones muy graves,
graves y leves............................................
171
Artículo 231. Tipos de
sanciones.............................................................................
172
Artículo 232. Cuantía de las
multas..........................................................................
172
Artículo 233. Inhabilitación para
asumir la condición de Urbanizador......................
172
Artículo 234. Los sujetos
responsables...................................................................
173
Artículo 235. La prescripción de las
infracciones....................................................
173
Artículo 236. La prescripción de la
sanción.............................................................
174
Artículo 237. Circunstancias agravantes
y atenuantes............................................
174
Artículo 238. La graduación de la
responsabilidad...................................................
175
Artículo 239. Reglas para la
determinación de la sanción.......................................
175
Artículo 240. Procedimiento
sancionador................................................................
176
Artículo 241. Infracciones
conexas..........................................................................
176
Artículo 242. Cuestiones incidentales
del procedimiento sancionador...................
177
Artículo 243. Resarcimiento de daños y
perjuicios..................................................
177
Sección segunda. De las infracciones
muy graves y sus sanciones.............................
178
Artículo 244. Actuaciones ilegales en
suelos protegidos.........................................
178
Artículo 245. Parcelaciones en suelo no
urbanizable..............................................
178
Sección tercera. De las infracciones
graves y sus sanciones.....................................
178
Artículo 246. Infracciones en materia
de edificación................................................
178
Artículo 247. Actuación en edificios
catalogados.....................................................
179
Artículo 248. Otras
infracciones...............................................................................
180
Sección cuarta. De las infracciones
leves y sus sanciones.........................................
181
Artículo 249. Actuaciones sin licencia
legalizables y otras infracciones.................
181
CAPÍTULO IV. ADMINISTRACIONES
COMPETENTES EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA.
181
Artículo 250. Competencias de los
Municipios........................................................
181
Artículo 251. Sustitución autonómica en
las competencias municipales................
182
Artículo
252. Competencias de la Comunidad Autónoma.......................................
182
CAPÍTULO V. INSPECCIÓN
URBANÍSTICA......................................................................
183
Artículo 253.
Concepto.............................................................................................
183
Artículo 254. Competencia sobre
inspección urbanística........................................
184
TITULO V. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE
FOMENTO DEL MERCADO DEL SUELO PARA LA PROMOCIÓN SOCIAL DEL
MISMO...............................................................................
185
CAPÍTULO I. PATRIMONIO PÚBLICO DEL
SUELO Y PATRIMONIOS MUNICIPALES DEL SUELO.
185
Artículo 255. Patrimonios Públicos de
Suelo...........................................................
185
Artículo 256. Carácter finalista de los
patrimonios públicos del suelo.....................
185
Artículo 257. Bienes integrantes de los
patrimonios públicos del suelo..................
186
Artículo 258. Delimitación de los
patrimonios públicos de suelo por el planeamiento general o especial.
186
Artículo 259. Medidas urbanísticas para
la construcción de viviendas sujetas a protección pública
186
Artículo 260. Gestión de los
patrimonios públicos del suelo....................................
187
Artículo 261. Transmisión de los bienes
integrantes de los patrimonios públicos del suelo.
187
Artículo 262. La intervención privada
en los patrimonios públicos del suelo...........
188
Artículo 263. Registro Autonómico de
Patrimonios Municipales de Suelo..............
188
CAPÍTULO II. DERECHO DE
SUPERFICIE.......................................................................
189
Artículo 264. Derecho de
superficie.........................................................................
189
DISPOSICIONES
ADICIONALES...................................................................................
190
Primera. Consejo del Territorio y
el Paisaje.......................................................
190
Segunda. Cómputo de la población
municipal....................................................
190
Tercera. Deber de información
interadministrativa en relación con actos y acuerdos urbanísticos.
190
Cuarta. Convenios
Urbanísticos.......................................................................
191
Quinta. Arrendamientos
históricos...................................................................
193
Sexta. Previsión de viviendas
sujetas a régimen de protección pública en los planes y
programas..............................................................................................................
193
Séptima. Difusión en
Internet..............................................................................
193
Octava. Actualización del
importe de la caución prevista en el artículo 129.6.
193
Novena . Modificación de la Ley
4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y
Protección del
Paisaje.........................................................................
193
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS.................................................................................
195
Primera. Procedimientos incoados
a la entrada en vigor de la presente Ley...
195
Segunda. Clasificación del suelo
urbano a la entrada en vigor de la presente Ley. Actuaciones
Aisladas..............................................................................................................
195
Tercera. Adaptación de los Planes
a la presente Ley.......................................
196
Cuarta. Fórmulas aritméticas de
carácter subsidiario para la adjudicación de Programas
197
Quinta. Concesiones
administrativas sobre subsuelo público........................
198
Sexta. Suelo destinado a
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
198
DISPOSICIONES
DEROGATORIAS..............................................................................
200
Primera. Derogación de
normas........................................................................
200
Segunda. Cláusula general de
derogación..........................................................
200
DISPOSICIONES
FINALES.............................................................................................
201
Primera. Desarrollo y aplicación
de la Ley.........................................................
201
Segunda. Entrada en
vigor...................................................................................
201
Tercera. Habilitación al Consell
de la Generalitat para la refundición de los textos legales vigentes en
materia de urbanismo, ordenación del territorio y
vivienda................. 201
I
La Ley Reguladora de la
Actividad Urbanística marcó un giro notable en las formas de gestionar el
suelo en el urbanismo español, y hay que atribuir, a favor de su
aplicación, un fuerte incremento de la cantidad de suelo que se ha puesto
en el mercado para la construcción de viviendas y otro tipo de
edificaciones. Esta mayor oferta de solares ha permitido que el precio de
las viviendas se mantenga en niveles discretos en comparación con los del
resto de Comunidades Autónomas.
La continuada aplicación de
la norma ha puesto de manifiesto, no obstante lo anterior, algunas
carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la Ley
valenciana, al tiempo que, los nuevos planteamientos de la ordenación del
territorio y la incidencia que en la legislación estatal sobre el
urbanismo ha tenido la intervención del Tribunal Constitucional y la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y su
reciente modificación, requieren dotar a la Comunidad Valenciana de un
nuevo marco jurídico donde convergen las funciones públicas relacionadas
con la utilización del suelo.
El artículo 31.9 del
Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, en relación con el
artículo 148.1.3º de la Constitución, atribuye a la Generalitat la
competencia exclusiva en urbanismo y de ordenación del territorio. En
ejercicio de esta competencia se elabora la presente Ley dotando a nuestra
Comunidad Autónoma de una regulación legal cuyo objeto es la ordenación
urbanística en el ámbito de la Comunidad Valenciana, mediante la
regulación del régimen jurídico del suelo y la actividad administrativa de
planeamiento urbanístico, la ejecución del mismo, de garantía de la
legalidad y de fomento del mercado del suelo para la promoción social del
mismo.
En los últimos diez años la
idea de un desarrollo sostenible ha emergido como elemento fundamental de
la planificación urbana. Existe una necesidad reconocida de aplicar estos
principios como parte integral del planeamiento y el desarrollo urbano. La
mejora de la calidad del medio ambiente, la protección del patrimonio
urbano y el entorno cultural dentro y fuera de las ciudades, o el fomento
de la vivienda social, se perfilan hoy como objetivos imprescindibles que
deben guiar la planificación urbanística de nuestras ciudades.
La necesidad de crear
una ciudad más sostenible se convierte así en
uno de los mayores retos a los que se
enfrentan los poderes públicos del siglo XXI, reto que la presente Ley
afronta decididamente dotando a nuestra Comunidad del
mecanismo legal necesario para diseñar políticas
urbanísticas dirigidas a compatibilizar crecimiento y dinamismo económico
con cohesión social, de forma que se alcance conjugar las necesidades de
crecimiento con los imperativos del desarrollo sostenible y la mejora de
la calidad de vida de todos los ciudadanos.
II
En desarrollo de una
política territorial sostenible para la mejora de la calidad de vida de
los ciudadanos, la nueva Ley Urbanística Valenciana tiene cuatro objetivos
principales: reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de
mayor transparencia y competitividad a los procesos de selección de
Urbanizador y adjudicación de Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas, adecuar la regulación de los Programas a la realidad
socio-jurídica vigente y fomentar la construcción de vivienda sujeta a
algún régimen de protección.
Bajo estos objetivos, la Ley
parte de la concepción del urbanismo como una función pública desarrollada
por las Administraciones Públicas competentes en la materia, a través de
la cual planifican o definen el modelo urbanístico de ciudad; y lo
desarrollan, con la participación de los propietarios, y demás operadores
públicos y privados, de forma que también los ciudadanos, en cuanto
sujetos particulares, tienen el derecho a intervenir y colaborar en la
consecución de los objetivos expuestos.
La presente Ley, al
establecer el régimen urbanístico del suelo y el estatuto del propietario,
parte del necesario respeto a las competencias estatales en la materia, de
acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal
Constitucional, del mismo modo que garantiza y respeta la autonomía
municipal al otorgar a los Ayuntamientos las competencias en urbanismo,
quedando reservadas para la Comunidad Autónoma exclusivamente las que se
refieren al control de la legalidad y al interés supramunicipal. La Ley,
dejando a salvo las competencias estatales, no regula las valoraciones,
las expropiaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas
materias atribuidas en exclusiva al Estado y venir reguladas en la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Lo que sí
regula es el marco en el que deben establecerse las relaciones entre el
urbanizador y el propietario para una adecuada gestión urbanística en lo
que se refiere a la fijación de las reglas que deben presidir el
establecimiento de la retribución al urbanizador en especie.
En este sentido, es
conveniente distinguir entre valor y precio. Valor, que es la cantidad de
dinero más probable por la que el suelo se vendería en un mercado en el
que la oferta y la demanda tuvieran un funcionamiento racional, y que, por
tanto, es un valor teórico. Precio es la cantidad de dinero que un
comprador estaría dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en la
adquisición de cierto suelo, que es, por tanto, un valor que existe en la
realidad, y que es su valor real de mercado y que garantiza, en todo caso,
la indemnidad patrimonial del propietario como consecuencia de la acción
urbanizadora.
Reconociendo el carácter de
transacción mercantil entre particulares, la ley establece que el canje de
terrenos en concepto de retribución se establecerá por el precio real del
suelo. Cuando medie expropiación, en los supuestos previstos en la ley,
las valoraciones se ajustarán a los criterios de la ley estatal.
El actual sistema de
planificación urbanística valenciano rompió con el tradicional régimen
español, basado en planes jerarquizados y rígidos. La diferenciación entre
ordenación estructural y pormenorizada, adoptada como estándar por el
resto de legislaciones urbanísticas, ha permitido dotar de rigor a la
actividad planificadora y clarificar la diferenciación del marco
competencial que, en la materia, comparten la administración autonómica y
la local.
La ruptura con el rígido
principio de jerarquía entre planes sustituido por su especialización en
tipo de determinaciones con capacidad de interacción entre ellos, ha
permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social de
diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala
más adecuada para los problemas que se abordan.
El modelo urbanístico de la
Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora
de la Actividad Urbanística, introdujo una serie de novedades en el ámbito
de la ejecución del planeamiento con el objetivo, reconocido en el propio
Preámbulo de la Ley de incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo
que el Planeamiento no quede en mera exposición de intenciones, sino que
se concrete en realidades tras su ejecución. La relectura de las figuras
propias del urbanismo concertado, preexistentes en el derecho estatal, que
se realizaba en la propia Ley, y que se concretó en la regulación de los
Programas para el Desarrollo de Actuaciones Integradas y en la figura del
Urbanizador, tuvo por objeto dotar de mayor agilidad a la posterior fase
de gestión urbanística, permitiendo la rápida ejecución de las
infraestructuras y la pronta puesta en el mercado de los solares
resultantes de las actuaciones integradas.
Una década después, los
procesos que se diseñaron y las figuras que se crearon ya han desarrollado
sus potencialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de las
actuaciones urbanísticas iniciadas al amparo de aquella ley están, desde
un punto de vista material, concluidas, y, desde un punto de vista
jurídico, han empezado a recaer las primeras sentencias de los Tribunales.
Todo este bagaje de experiencia, consecuencia de la extraordinaria acogida
que la Ley ha tenido en el dinámico tejido empresarial de la Comunidad,
debe ser recogido y, en particular, las disfunciones apreciadas y
reconducidas. La eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva
incidencia ejercida en el mercado del suelo permiten considerar que la Ley
es un instrumento positivo para la consecución de los fines públicos
establecidos en la Constitución. Por ello, el tratamiento de la ejecución
del planeamiento en la ley debe ser considerado, no como una tarea de
innovación normativa, sino más bien, como una tarea de mejora que,
manteniendo los principios que han permitido alcanzar la actual eficacia
del modelo de gestión urbanística valenciano, permita reconducir la
aplicación práctica de la norma y adecuarla al ordenamiento jurídico,
interpretado en su conjunto, máxime después de las diversas incidencias
acontecidas desde la entrada en vigor de la anterior ley.
Cuestión previa y
esencial es determinar la naturaleza jurídica de la relación entre el
Urbanizador y la Administración actuante. Por ello, la Ley ha optado por
un modelo que afirma la competencia autonómica, al tiempo que respeta los
principios de la legislación estatal, tanto en materia de régimen del
suelo y valoraciones, como en materia de contratos de las Administraciones
Públicas, así como de procedimiento administrativo común.
La afirmación de la competencia
autonómica para la regulación de los Programas de Actuación Integrada, no
sólo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de ordenación, sino
también en lo tocante al procedimiento para su aprobación y adjudicación,
se asienta en la Constitución Española, el Estatuto de Autonomía y la
Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que declaró
la inconstitucionalidad de determinados preceptos del Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992, y, entre
otros, del artículo 177 y siguientes reguladores de los Programas de
Actuación Urbanística y de las modalidades o procedimientos para su
adjudicación, por entender que el modo de adjudicación de los indicados
Programas formaba parte de la materia urbanismo, y, en consecuencia,
resultaba de competencia autonómica (Fundamento jurídico 28, apartado i).
Así pues, el título competencial
que habilita a la Comunidad Valenciana para la regulación del urbanismo,
mediante norma con rango de Ley, ampara la regulación del procedimiento de
contratación, en aquellas materias que, en terminología urbanística
clásica, podríamos denominar de ‘urbanismo concertado’, de modo que la
cuestión planteada consiste en determinar las especialidades de
contratación que, en su caso, quedan amparadas dentro del urbanismo; y la
aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratos de las
Administraciones Públicas por vía supletoria.
El Tribunal
Constitucional reconoce que: “…el Estado carece de competencias para
regular tales programas, así como para su adjudicación misma y, en
consecuencia, no podría anudar ciertos efectos o consecuencias jurídicas a
una institución cuya regulación no le compete..”, de modo que
la adjudicación de programas de actuación urbanística constituye “...
una técnica urbanística que corresponde establecer a las Comunidades
Autónomas...”.
Este mismo criterio se
reproduce, en la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que
declara inconstitucionales determinados preceptos de la Ley 6/1998, de 13
de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
En el marco de esta
doctrina, encuentran cabida las formulas de gestión indirecta en la
proposición y ejecución del planeamiento ya contenidas en la Ley
Reguladora de la Actividad Urbanística.
El Programa de
Actuación Integrada es un instrumento de ordenación y, al tiempo una
figura compleja que toma rasgos de los convenios administrativos, de los
contratos administrativos, de los instrumentos de ordenación y de antiguas
figuras de urbanismo concertado de las que es tributario.
En el Programa de
Actuación Integrada, el Agente Urbanizador seleccionado por la
Administración en un procedimiento público, asume el cumplimiento de
obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios de suelo, a
cambio de obtener la pertinente retribución por parte de los indicados
propietarios de suelo, de modo que la Administración se asegura un
interlocutor y permite concretar el alcance y modo de cumplimiento de las
obligaciones que, legalmente, están atribuidas a los propietarios,
controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las características
y calidad de las obras de urbanización que deben serle cedidas, lo que
sería del todo imposible si los propietarios de suelo intentaran dar
cumplimiento individual a dichas obligaciones.
De este modo se concreta el
cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Estas
obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la
Administración no se ven alterados por la intervención del Agente
urbanizador que es un mero gestor que, mediante la redacción de los
instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita el
cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo y la
obtención por la Administración actuante de sus correlativos derechos. En
todo caso, quien costea la intervención del urbanizador son los
propietarios de suelo y no la Administración, lo que impide configurar el
Programa de Actuación Integrada como contrato administrativo típico.
La Ley define la actividad
urbanística como una función pública (art. 3) atribuida a la Generalitat y
a los Municipios (art. 5.1 de la Ley Urbanística Valenciana) estando
atribuida la tramitación y aprobación de los Programas de Actuación
Integrada a los Municipios (art. 47.1 de la Ley). El objeto, pues, de los
Programas de Actuación Integrada está vinculado al giro o tráfico
específico de la Administración contratante, por satisfacer de forma
directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de
la Administración ‘contratante’, lo que, para el supuesto presente,
implica el reconocimiento de que la relación entre la Administración y el
Urbanizador es un contrato especial, en los términos establecidos por la
legislación estatal de contratos de las Administraciones Públicas. El
régimen jurídico de estos contratos, de acuerdo con el artículo 7.1 del
Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas,
está constituido por sus propias normas preferentemente, quedando como
supletoria la legislación estatal en materia de contratos de las
Administraciones Públicas
Así se compatibiliza la legislación urbanística autonómica
y la legislación estatal en materia de contratos de las Administraciones
Públicas, puesto que la Ley Urbanística Valenciana contiene su propia
regulación y, remite, para su aplicación supletoria a las normas rectoras
de la contratación administrativa (artículo 118.3).
Se respeta, asimismo el contenido
patrimonial del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido
(artículo 33), expresado en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones. en consecuencia, la legislación de
contratos de las Administraciones Públicas no resulta directamente
aplicable a los Programas de Actuación Integrada, sino solo en la medida
en que la Administración con competencia legislativa en la materia ha
decidido su aplicación en ejercicio de su competencia normativa.
Capítulo esencial de esta
reforma legal es la nueva regulación del modo de seleccionar al
urbanizador. Esta selección ha de basarse en criterios objetivos reglados
que impidan toda desviación hacia el subjetivismo y que hagan previsibles
las decisiones públicas para todos los afectados, en pie de igualdad y
suscitando sana competencia entre ellos. Cierto es que la aprobación del
Programa, en su vertiente técnica, es difícilmente reconducible a reglas
estrictamente objetivas, ya que en él confluyen decisiones propias de la
potestad pública de planeamiento en la que se deja sentir, caso por caso,
la autonomía municipal y la definición del modelo urbanístico más acorde
al interés público. Por eso, el presente texto legal ha optado por
desdoblar la decisión aprobatoria del Programa en dos momentos. En un
primer momento el Ayuntamiento elegirá la alternativa técnica, pero lo
hará cuando todavía no se hayan hecho públicas las ofertas económicas
presentadas para realizarla. De ese modo la elección del modelo
urbanístico más acorde con el interés general se hará sin prejuzgar quién
sea el sujeto llamado a ejecutarlo. Sólo una vez decidido el modelo
urbanístico se procederá a hacer público el contenido de las ofertas
económicas presentadas para acometerlo, dirimiendo la prelación entre
ellas según reglas estrictamente objetivas que permitan seleccionar la
mejor propuesta sin controversia respecto a tal elección.
Las reglas objetivas de
selección del Urbanizador podrán ser normalizadas por cada Municipio
mediante Ordenanza municipal, aplicable a todos los concursos selectivos
de urbanizadores que se celebren en su correspondiente término. No
obstante, el propio texto legal estipula una regla de carácter supletorio
para aquellos Municipios que prefieran acogerse a ella y también con la
intención de sentar una pauta orientativa que contribuya a ilustrar esta
materia. Para entender correctamente esta regla es conveniente establecer
lo siguiente:
Primera:
que no se trata de un concurso de obra pública, ya que las características
de ésta y el plazo óptimo para acometerla quedarán predefinidas en la
alternativa técnica previamente seleccionada a reserva de quien resulte
ulteriormente elegido para desarrollarla. Además, tampoco el precio de la
obra puede ser, en sí mismo, un factor dirimente, ya que el urbanizador
seleccionado deberá después licitarla, bajo fe pública notarial, y en
análogas condiciones de publicidad y concurrencia a las que serían
exigibles a un concesionario de obra, de manera que, si el urbanizador
obtiene bajas en el precio de las obras que debe contratar, vendrá
obligado a aplicarlas en beneficio de los propietarios, a quienes no podrá
repercutir precios superiores, por este concepto, a los que él mismo vaya
a pagar. Lo relevante es, más bien, el precio máximo que, como garantía
para los propietarios, el urbanizador se compromete a repercutir a éstos,
sin perjuicio de posibles bajas resultantes de la posterior licitación que
haga de la obra. En consecuencia, lo que adquiere superlativa importancia
son las garantías que aporte el urbanizador para asegurar el efectivo
cumplimiento de sus compromisos y el mejor coeficiente de canje que oferte
para adquirir el suelo de aquellos propietarios que, voluntariamente,
prefieran retribuirle en especie.
Segunda:
los llamados compromisos complementarios del urbanizador no pueden ser
indebidamente entendidos ni como contraprestaciones que el urbanizador
ofrezca a costa de los propietarios, pues en tal caso, el concurso
carecería de sentido al no soportar los concursantes el coste de sus
ofertas, ni como dádivas o donaciones que los concursantes oferten a costa
de su patrimonio y en beneficio de la hacienda municipal, ya que ello
carecería de toda lógica y sentido económico. Los objetivos
complementarios del Programa son, más bien, inversiones privadas que el
urbanizador se compromete a realizar sobre sus propios terrenos o sin
transferencia al patrimonio de la Administración, pero cuya realización
revista un especial interés público. Por ejemplo, el compromiso de
edificar en plazos más rigurosos que los exigibles con carácter general.
Centrada así la cuestión, tales objetivos deben definirse con
transparencia en la alternativa técnica y quedar definidos al aprobar ésta
antes de entrar en la fase de elección de propuestas económicas.
Tercera:
la propiedad de mayor o menor superficie de terreno que ostente el
urbanizador no es un dato susceptible de valoración en sí mismo ya que,
por sí sola, no le asegura al Municipio una realización más eficiente del
Programa, ni depara a los propietarios que ostenten propiedades
minoritarias condiciones más justas de participación. Lo que sí es
susceptible de valoración es la cuota de propiedad del suelo que ostente
el urbanizador en la medida en que esté dispuesto a afectarla mediante
gravamen real para asegurar sus compromisos como tal. Además, dicha
valoración habrá de ser tanto mayor cuanto más valgan los terrenos, lo que
vendrá dado por las mejores condiciones de precio que oferte el mismo
urbanizador en beneficio de terceros y sólo se valorará el suelo en la
proporción que no esté ya afecto a cumplir las obligaciones normales de
toda propiedad, sino libre para afianzar las específicas del urbanizador.
Para mejorar las posibilidades de participación de la pequeña y mediana
empresa y para fomentar el asociacionismo entre propietarios, se prevé
que, a estos efectos, tanto vale la propiedad del urbanizador como la de
los propietarios que se adhieran a su propuesta en las condiciones
indicadas.
Sentadas las anteriores
premisas, la regla de adjudicación propuesta en el texto legal consiste en
reconocer mayor valoración en función de la relación entre las garantías
económicas ofertadas por cada aspirante y la financiación que haya de
aportar con recursos propios, sin contar con los terrenos o garantías que
presten los propietarios, para financiar el Programa. Todos los conceptos
anteriormente comentados ya están incluidos en ambos términos de la
relación. En efecto, cuanto más propiedad se adhiera a la correspondiente
oferta, para garantizar sus cometidos urbanizadores, mayores serán las
garantías totales ofertadas. Cuanto mayor es el coste del Programa y menor
el precio ofertado por los terrenos que afecta, menores garantías habrán
de aportar los propietarios respecto a lo que urbanizador habrá de
financiar con recursos propios, pues así lo prevé la ley.
En definitiva, afectar a la
ejecución del Programa una mayor superficie y valor de terrenos del
urbanizador o de terceros adheridos a su propuesta, unas mejores
condiciones de precio por el terreno que se oferten en beneficio de los
propietarios una apuesta decidida por encima de las exigencias de vivienda
de protección pública, unas mayores garantías financieras o un menor
precio máximo de garantía a los propietarios, son todos factores que han
de ponderarse en la adjudicación. Pero no sobre la base de imputar a cada
uno un baremo u horquilla de puntuación decidido voluntaristamente o
aplicado mediante apreciaciones subjetivas, sino relacionándolos entre sí
con coherencia económica para obtener reglas que cumplan una doble
condición: que sean susceptibles de aplicación objetiva estrictamente
unívoca y que expresen un concepto de competitividad económica propio y
adecuado para dirimir un concurso entre ofertas de promoción inmobiliaria,
llamadas a gestionar y financiar de la forma más eficiente y segura el
desarrollo del Programa en aras a los intereses públicos y privados
afectados por él.
La ley refuerza la posición
de los propietarios del suelo garantizando sus intereses legítimos en el
desarrollo de las actuaciones urbanísticas, sin perjuicio del
mantenimiento del principio en que se fundamenta el sistema relativo a
considerar la producción de solares edificables como una típica función
empresarial. Para ello, exige la debida definición de las obras de
urbanización a desarrollar con el fin de despejar incertidumbres que
posteriormente tienen su reflejo en el cálculo de
los costes de urbanización y el necesario conocimiento del precio del
suelo que se propone a efectos de pago en especie, así como previendo
plazos en que sea posible su efectiva información.
La ley mejora
los trámites de información pública, estableciendo plazos que permitan, de
forma efectiva, la concurrencia pública, e incorpora las exigencias
derivadas de las directivas europeas relativas a la unidad de mercado de
la Unión.
La ley, procurando
salvaguardar al máximo el derecho que asiste a los propietarios de
terrenos afectados por una actuación urbanística de obtener cumplida
información sobre las vicisitudes de su derecho de propiedad, mantiene y
refuerza la necesidad de formular aviso a los titulares catastrales, en la
convicción de que los propietarios de terrenos cumplirán asimismo con su
obligación de inscribir y mantener actualizados sus datos en el Catastro,
porque de otro modo, su derecho a la información quedaría desvirtuado por
el incumplimiento de sus propios deberes.
Por otro lado, adopta
medidas adicionales de política social de vivienda, en el marco del
Acuerdo de 22 de enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de
Suelo y Vivienda, para avanzar en la línea de ofrecer viviendas a un
precio razonable, que permitan a los valencianos acceder a una “vivienda
de primera residencia” digna y adecuada como la Constitución garantiza.
Para el logro de este beneficio social se establece que los Planes definan
la necesidad de prever la construcción de viviendas sujetas al régimen de
protección pública, conforme determine la conselleria competente en
vivienda, de manera que se asegure su puesta en servicio en el
planeamiento de desarrollo y dentro del área de reparto preestablecida
para la equidistribución de las cargas y los beneficios generados por el
planeamiento.
La Ley aborda en su Título
IV la regulación de la actividad administrativa de garantía de la
legalidad urbanística, articulando los mecanismos jurídicos
imprescindibles para que el urbanismo pueda satisfacer con eficacia los
fines públicos que tienen encomendados. En particular, se incorpora una
relación de actos sujetos a licencia, se prevén los mecanismos jurídicos
necesarios para conseguir la restauración del orden urbanístico
infringido, insistiendo, sobre todo, en las medidas cautelares, que han de
adoptarse cuando la edificación ilegal está todavía en curso de ejecución,
y se regula la inspección urbanística con el fin de comprobar que las
edificaciones y el uso del suelo se ajustan a las especificaciones del
ordenamiento urbanístico.
En materia de disciplina
urbanística se diseña un sistema claro de distribución de competencias
entre Municipios y Comunidad Autónomas, que es plenamente respetuoso con
la autonomía municipal pero que, al mismo tiempo, atribuya a la
Administración Autonómica competencias directas en aquellos casos en los
que existe un evidente interés supramunicipal implicado. Se prevé, además
un régimen detallado de infracciones urbanísticas, y la determinación
concreta de las sanciones aplicar, con el objetivo de favorecer al máximo
la efectividad de la restauración de la legalidad infringida.
En este contexto, La Ley
presta una atención especialísima a la garantía del derecho constitucional
a la vivienda, como objetivo prioritario de actuación de los poderes
públicos, incentivando y fomentando, a través de la misma, la reserva de
suelo para la construcción de viviendas de protección pública, A tal
efecto, establece una nueva regulación de los Patrimonios Públicos de
Suelo asignándoles funciones relacionadas con la oferta de suelo para
viviendas sociales. Y, dentro del principio de acceso a la vivienda, la
norma establece mecanismos que agilizarán la construcción de solares
existentes, incorporando de esta forma más viviendas al mercado y evitando
retenciones especulativas de suelo urbanizado.
Las Disposiciones
Adicionales de la Ley se ocupan de dar cumplimiento al deber de
información interadministrativa en relación con los actos y acuerdos
urbanísticos previsto el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 abril, así
como de otras cuestiones relativas al Consejo del Territorio y el Paisaje,
los convenios urbanísticos, y a las necesarias determinaciones que, sobre
la previsión de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública,
deben contenerse en los Planes Generales. Asimismo se adoptan las
necesarias previsiones transitorias para la adecuación de los planes
municipales y demás instrumentos de planificación a las determinaciones de
la Ley.
En la elaboración del
proyecto de ley se ha dado una amplia participación ciudadana e
institucional. En particular, en cuanto a la audiencia de las asociaciones
empresariales, organizaciones sindicales y agrarias, colegios
profesionales, universidades valencianas, la Federación Valenciana de
Municipios y Provincias, remitiéndose al Comité Económico y Social.
El proyecto de ley se
aprueba conforme con el Consejo Jurídico Consultivo de la Comunidad
Valenciana.
La presente Ley tiene por objeto la ordenación de la actividad urbanística
en el ámbito de la Comunidad Valenciana.
La presente Ley se dicta dentro de la competencia exclusiva atribuida a la
Generalidad Valenciana en urbanismo por el artículo 31.9 del Estatuto de
Autonomía de la Comunidad Valenciana y en desarrollo y aplicación de las
normas básicas y de plena aplicación dictadas por el Estado en las
materias que al mismo reserva el artículo 149.1 de la Constitución.
1.
La actividad urbanística es una función pública que se desarrollará
conforme a lo dispuesto en esta Ley y en cualquiera de las formas
autorizadas por la legislación reguladora de la Administración actuante.
En todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se
ejercerán siempre en régimen de Derecho Público y de gestión directa.
Los particulares pueden participar en el desarrollo
de la actividad urbanística en los términos indicados en el artículo 6 de
la presente Ley.
2.
La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos:
a)
El planeamiento urbanístico.
b)
La ejecución del planeamiento urbanístico.
c)
La garantía de la legalidad urbanística.
d)
El fomento del mercado del suelo para su promoción social.
La actividad urbanística, en todos los aspectos
señalados en el artículo anterior, tiene los siguientes objetivos y
finalidades:
a)
Definir el régimen urbanístico del suelo, dentro del marco
regulador del derecho estatal, con el fin de garantizar el cumplimiento de
los derechos y deberes de la propiedad de los terrenos de acuerdo con la
clasificación urbanística que tengan y su función social, de conformidad
con el artículo 33 de la Constitución.
b)
Fomentar la iniciativa privada y la libertad de empresa en el
ámbito de la promoción urbanística y la edificación, dentro del marco
definido por los poderes públicos al ordenar la economía general y la
planificación, en garantía del derecho reconocido en el artículo 38 de la
Constitución.
c)
Proteger el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de
vida, potenciando un desarrollo urbano sostenible dentro de los principios
definidos en el artículo 45 de la Constitución.
d)
Conservar y promover el patrimonio histórico, cultural,
paisajístico y arquitectónico.
e)
Garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos
los ciudadanos, establecido en el artículo 47 de la Constitución, mediante
la promoción de suelo asequible y el fomento de la edificación y
rehabilitación de viviendas en régimen de protección pública.
f)
Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística,
de manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les
corresponda, asegurando de manera especial la participación de la
comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes
públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la
Constitución.
1.
La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la
actividad urbanística según determina esta Ley. Corresponden a los
Municipios, además de las competencias urbanísticas que la Ley les
atribuya, las que no estén expresamente atribuidas a la Generalitat.
Dentro de cada una de estas Administraciones, el ejercicio de la
competencia corresponderá al órgano que determina la presente Ley
respetando, en todo caso, con las normas reguladoras de su organización
interna.
2.
Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las
atribuidas por la Ley para la gestión de otros intereses públicos
específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el suelo. La
ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distintas
acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las
necesidades públicas y privadas.
3.
La intervención administrativa en urbanismo respetará la garantía
institucional de la autonomía local, recogida en el artículo 140 de la
Constitución. La intervención de la Administración de la Generalidad
Valenciana se centrará en los aspectos de interés supramunicipal regulados
en el artículo 85 de esta Ley, con especial atención a la ordenación del
territorio o la preservación del medio ambiente, mediante el ejercicio de
sus potestades administrativas.
1.
Las personas privadas podrán formular iniciativas y propuestas para
el desarrollo de la actividad urbanística y colaborar en ella en los
términos de la presente Ley.
2.
Asimismo participarán en la adopción de las decisiones mediante los
trámites de información pública y audiencia que se disponen en los
respectivos procedimientos.
3.
Los particulares tienen derecho a formular alegaciones y peticiones
en relación con la actividad urbanística, las cuales se regirán por las
normas generales del procedimiento administrativo común y las que regulan
el ejercicio del derecho de petición, sin perjuicio de las
particularidades de los procedimientos establecidos en la presente Ley.
4.
Todo interesado tiene derecho a que la Administración competente le
informe por escrito, en el plazo de un mes, del régimen y condiciones de
ordenación, gestión, uso, aprovechamiento y programación urbanísticos
aplicables a una parcela o ámbito determinado.
5.
Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios o no, la
participación en la actividad administrativa de ejecución del
planeamiento, en los términos establecidos en el Título III de esta Ley.
6.
Los Ayuntamientos deben establecer
cauces de participación de los
ciudadanos, además de los trámites de información pública, en las
decisiones que afecten a la ordenación y ejecución de los planes y
proyectos con incidencia en el territorio, cuya promoción les corresponda.
Asimismo los Ayuntamientos intervendrán en las Juntas de Participación de
Territorio y Paisaje, y en cuantas otras instituciones de participación de
ámbito supramunicipal puedan crearse al amparo de la legislación en
materia de territorio y paisaje de acuerdo con lo que establezca su
legislación reguladora.
La acción para exigir ante las Administraciones Públicas y los Juzgados y
Tribunales del Orden Jurisdiccional Contencioso-Administrativo el
cumplimiento de la legislación urbanística y de ordenación del territorio,
así como de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del mismo, se
ejercerá de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los plazos y
procedimientos de ejercicio de las acciones serán los determinados para
cada una de ellas en las normas sustantivas y procesales aplicables, según
la naturaleza de la actividad o inactividad impugnada y el órgano
administrativo o judicial ante el que se formulen.
1.
Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se
sitúen.
2.
Las construcciones emplazadas junto a bienes inmuebles de carácter
artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional, han de armonizar
con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas
características.
3.
No se permitirá que la situación o dimensiones de los edificios, los muros,
los cierres, las instalaciones, el depósito permanente de elementos y
materiales o las plantaciones vegetales, rompan la armonía del paisaje
rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.
4.
Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con
altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural,
sin perjuicio de las demás limitaciones aplicables. Se exceptúan de
la regla anterior los solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas
en más de dos terceras partes, en los que sólo se autorizarán alturas que
no rebasen ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las
existentes en el tramo de calle correspondiente a la manzana, a la que
deba dar frente la nueva construcción.
5.
En el suelo no urbanizable se estará a lo dispuesto en la Ley de la
Generalidad Valenciana reguladora del Suelo No Urbanizable, sin perjuicio
de la aplicación supletoria de las normas anteriores.
6.
Los Planes y proyectos de urbanización deben respetar las
condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas
reguladas en la legislación sectorial.
TÍTULO
I.
RÉGIMEN
URBANÍSTICO DEL SUELO Y ESTATUTO DEL PROPIETARIO
Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en urbano,
urbanizable y no urbanizable.
1.
Son suelo urbano:
a)
Los solares.
b)
Las manzanas o
unidades urbanas que, sin tener la condición de solar, cuenten con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica con la capacidad y características adecuadas para dar
servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes y a los que
prevea el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que se
encuentren integradas en la malla urbana.
c)
Las unidades
urbanas que tengan edificación construida conforme al planeamiento
urbanístico en más de la mitad de su superficie.
2.
Tendrá la consideración de suelo urbano con urbanización
consolidada el terreno que el Plan sujete al régimen de actuaciones
aisladas.
3.
Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno
sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:
a)
Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de
reforma interior que precisen complementar sus dotaciones mediante
actuación integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o
aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.
b)
Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y
sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.
1. Son
solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo
características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que
les asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con
arreglo a las alineaciones, rasantes y normas
técnicas establecidas por el planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su
dotación, al menos, con estos servicios:
a) Acceso rodado hasta
ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en
condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.
No justifican la dotación de este servicio ni las rondas perimetrales de
los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus
márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre
sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta
con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.
b) Suministro de agua
potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la
edificación prevista.
c)
Evacuación de
aguas residuales a la red de alcantarillado.
No justifica la dotación de este servicio la evacuación a acequias o fosas
sépticas, salvo que el planeamiento autorice estas últimas en casos
excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad
de edificación.
d) Acceso peatonal,
encintado de aceras y alumbrado público, en al menos, una de las vías a
que dé frente la parcela.
3. Las
parcelas sujetas a una Actuación Integrada adquieren la condición de solar
cuando, además de contar con los servicios expresados en el apartado
anterior, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y
conexión de la Actuación con su entorno territorial, aprobadas al
programar aquélla.
1.
Puede clasificarse urbanizable el suelo que, conforme a la ordenación
territorial y urbanística, no deba excluirse permanentemente del proceso
de urbanización, ni proceda su clasificación como suelo urbano.
2. El
planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que pretenda
incorporar al proceso de urbanización, a medida que el desarrollo de la
red primaria de dotaciones y el grado de definición de la ordenación
estructural permita integrarlos en dicho proceso dentro de un modelo
territorial sostenible y coherente.
3. La
clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la mera
aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de los
mismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la
correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del
suelo urbanizable sin programación, que se regula en el artículo
siguiente. Dicha clasificación implica la sujeción de los terrenos al
régimen de las Actuaciones Integradas para poder desarrollar su
urbanización. Cuando la clasificación como suelo urbanizable sea
establecida mediante Plan Parcial modificativo del Plan General se exigirá
la simultánea programación de los terrenos, y la caducidad de su
correspondiente Programa comportará el decaimiento de su clasificación en
tanto no se acuerden justificadamente otras medidas.
Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que
no tengan Programa aprobado y vigente estarán sujetos a las siguientes
limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras Leyes:
a)
Deberán
respetar las determinaciones que sobre usos establezca el planeamiento
aplicable.
b)
No se podrán
realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones
agrícolas, forestales, ganaderas, cinegéticas o similares, que guarden
relación directa con la naturaleza y destino de la finca, se ajusten a los
planes o normas establecidos por la conselleria competente en agricultura,
que deberá emitir el correspondiente informe, así como las vinculadas
funcionalmente a la ejecución y entretenimiento de los servicios públicos.
c)
El tipo de
construcción habrá de ser adecuado a su emplazamiento y condición aislada,
conforme a las normas que el planeamiento aplicable establezca, quedando
prohibidas las edificaciones características de zonas urbanas.
d)
En las
divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse
fraccionamientos en contra de las determinaciones del planeamiento
aplicable y la legislación agraria.
Actuación Integrada es la
que se desarrolla mediante unidades de ejecución, y tiene por objeto la
urbanización pública conjunta de dos o más parcelas realizada conforme a
una única programación. Los Planes preverán la ejecución de Actuaciones
Integradas en aquellos terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexión a
las redes de servicio existentes:
a)
Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando
suelo que tenga pendiente la implantación de servicios; o
b)
Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a
40.000 metros cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o
varios solares; o
c)
Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones Integradas
para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de
urbanización.
1.
Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y
supone su edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea
urbanización precisa para convertirla en solar conectándola con las redes
de infraestructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La parcela que
sea objeto de una Actuación Aislada deberá reunir las características
mínimas necesarias para cumplir con las reglas de parcelación urbanística.
2. El
Plan, respetando lo dispuesto en el artículo anterior, podrá prever las
Actuaciones Aisladas en estos casos:
a)
Para edificar los solares que no
precisen de ninguna obra de urbanización por existir ya ésta de forma
completa, salvo que su dotación de servicios urbanísticos sea
contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por el planeamiento
o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos aprovechamientos
resultantes de su ordenación.
b)
Para completar la urbanización parcialmente
existente en manzanas o pequeñas unidades urbanas equivalentes donde, al
menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.
c)
Cuando sea más oportuno para ejecutar las
obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes, en
especial, respecto a parcelas aisladas que se hallen consolidadas conforme
a tipologías, usos y ubicación compatibles con la ordenación.
Es suelo no urbanizable aquel que ha sido así clasificado de acuerdo con
la Ley del Suelo No Urbanizable. Procederá necesariamente esta
clasificación para los terrenos que deban ser preservados permanentemente
del proceso urbanizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se ajustará su
régimen jurídico urbanístico.
En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condición de solar conforme
al artículo 11, ni deba clasificarse urbano conforme a los artículos 8.4 y
10 tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley y de la reguladora del Suelo No Urbanizable.
Sección
primera.
Principios generales
Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre
dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en
ésta u otras Leyes o, en virtud de ellas, por los Planes y Programas con
arreglo a la clasificación de los predios.
Los propietarios de
suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos
para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las
condiciones que para cada caso establece esta Ley, el planeamiento
aplicable y las normas sobre protección del patrimonio cultural
valenciano.
1.
Los propietarios de suelo urbano tendrán los
deberes impuestos por la legislación estatal que, conforme a la presente
Ley y las previsiones específicas de la ordenación urbanística, se
cumplirán, según proceda, en régimen de Actuación Aislada o Integrada y
mediante la programación cuando ésta sea precisa.
2.
En suelo
urbano son coincidentes los aprovechamientos objetivo y subjetivo, de modo
que el excedente de aprovechamiento no existe. En lo demás será aplicable
el régimen previsto en el artículo 23 con las menores cargas de
urbanización que permita la proximidad de la actuación a las redes de
servicio.
3.
En suelo urbano con urbanización
consolidada, el cumplimiento de los deberes de la propiedad se sujetará a
Programa de Actuación Aislada en los supuestos específicos previstos por
la Ley.
4.
Excepcionalmente, en suelo urbano con
urbanización consolidada, la programación de Actuaciones Integradas podrá
acordarse:
a)
Mediante Plan de Reforma Interior cuando
decaiga la utilidad de la urbanización existente para los nuevos usos,
tipos edificatorios, aprovechamientos o la remodelación de la estructura
urbana que imponga el nuevo planeamiento.
b)
Del mismo modo que el previsto en el
apartado anterior cuando se ponga de manifiesto la insuficiencia de las
previsiones del Plan por no poderse realizar la urbanización mediante
Actuaciones Aisladas sin detrimento de su calidad y homogeneidad.
Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del
apartado a) anterior, cuando la sujeción del terreno al régimen de
Actuaciones Integradas implique modificación de la ordenación estructural,
la aprobación definitiva del Plan de Reforma Interior corresponderá a la
Administración Autonómica. En todo caso, habrá de tratarse, cuanto menos,
de manzanas completas o terrenos dotacionales, y nunca de parcelas
aisladas.
c)
Con motivo de una apertura de calle u otra
obra pública similar impulsada por la Administración o por los
particulares y que venga a convertir en solares las parcelas colindantes
vacantes o con edificación ruinosa o manifiestamente inadecuada. No será
requisito para esta modalidad de Actuación Integrada la aprobación de un
Plan de Reforma Interior ni la delimitación de una Unidad de Ejecución. En
este caso se cumplirán por cuenta de la propiedad del suelo beneficiada
por las nuevas posibilidades de edificación, los mismos deberes
urbanísticos que le serían exigibles para el otorgamiento de la
correspondiente licencia, como la cesión y equidistribución del suelo
viario que proporcionadamente le corresponda y su parte estrictamente
alícuota del coste total que soporte la Administración al urbanizarlo, sin
que proceda la alteración del aprovechamiento objetivo que corresponda a
cada propietario.
1.
Las Administraciones Públicas y los particulares que sean
designados como Urbanizador del correspondiente Programa, en selección
sujeta a publicidad y libre concurrencia, son titulares de la facultad de
promover la transformación urbanística del suelo urbanizable. Dicha
facultad se ejerce mediante la formulación y ejecución de Programas de
Actuación Integrada.
2.
La ley reconoce la iniciativa particular en régimen de libertad de
empresa para promover dicha transformación urbanística. La prelación de la
iniciativa pública y de la gestión directa de los Programas podrá ser
acordada en atención a las circunstancias concretas de la actuación,
mediante decisión motivada. Serán nulos los actos o disposiciones que
excluyan permanentemente o sin plazo justificado la iniciativa privada en
la programación del suelo urbanizable.
En todo caso, los propietarios del suelo clasificado
como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación urbanística
en los términos previstos por el párrafo anterior y con los beneficios que
esta Ley les reconoce.
3.
La aprobación y vigencia de un Programa de
Actuación Integrada, así como la consiguiente designación de un
Urbanizador que garantice su gestión en las condiciones y plazos
establecidas por aquél, es condición necesaria para la transformación
urbanística del suelo urbanizable y para el ejercicio de los derechos
dimanantes de la misma.
4.
En tanto no se
apruebe y adjudique el correspondiente Programa, los propietarios de suelo
tienen derecho a usar y disfrutar de los terrenos de su propiedad conforme
a la naturaleza rústica de los mismos, con el régimen establecido en el
artículo 13 para el suelo urbanizable sin programación.
La transformación del
suelo clasificado como urbanizable comportará los deberes de cesión, de
equidistribución, así como de costear la urbanización que prescribe la
legislación estatal, que, con carácter previo o simultáneo a la
edificación, se concretarán en los siguientes:
a)
Ceder gratuitamente y libres de cargas a la Administración los
terrenos para dotaciones públicas, de la Red Primaria y Secundaria,
necesarios para el desarrollo de la actuación integrada y los precisos
para compensar su excedente de aprovechamiento.
Cuando necesidades objetivas de la urbanización
exijan cesiones dotacionales que superen las precisas, para compensar
dicho excedente, los interesados tendrán derecho a la reserva de
aprovechamiento por la parte constitutiva del exceso.
b)
Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la
cesión del 10 % o porcentaje que legalmente corresponda de
aprovechamiento. La Administración actuante costeará la parte proporcional
de las cargas de urbanización correspondiente al citado porcentaje. Las
parcelas que por este concepto reciba la Administración actuante, así como
los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de dicha cesión,
quedarán afectas al patrimonio público de suelo.
c)
Costear las cargas de urbanización reguladas en el Programa para el
cumplimiento de los objetivos imprescindibles que le son propios;
sufragar, en su caso y justa proporción, el coste de las obras de utilidad
común a diversas actuaciones que excedan a dicho Programa, con
distribución de los costes, cuando proceda, mediante canon de
urbanización. Las cargas y costes de urbanización se asumirán en
proporción al aprovechamiento que, correlativamente, beneficie a quien las
soporte.
d)
Edificar los solares en el plazo que establezca el Programa.
Los propietarios de
suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que se regulan en su
legislación específica, estatal y autonómica.
La transmisión de
fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de
los deberes urbanísticos de la propiedad. El régimen jurídico de la finca,
de sus sucesivos titulares y de las enajenaciones que sobre la misma se
produzcan será el previsto en la legislación vigente.
1.
Para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra,
terminada o en construcción, así como para el otorgamiento de la escritura
de segregación, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán
los Notarios y Registradores, exigir los requisitos establecidos en la
legislación vigente. Iguales requisitos serán exigidos en las
modificaciones de los referidos actos jurídicos.
2.
En caso de obtención de la licencia de obras por silencio
administrativo, ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura
mediante la aportación de la solicitud de la licencia presentada con la
antelación necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura,
con la manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de
no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo
legal.
1.
Las áreas semiconsolidadas por edificaciones compatibles con la
ordenación propuesta podrán ser desarrolladas mediante Actuaciones
Integradas o Actuaciones Aisladas, según corresponda, conforme a lo
previsto en los artículos 14 y 15.
2.
En aquellas en que la ordenación estructural
haya previsto su desarrollo mediante Actuaciones Integradas, el
planeamiento de desarrollo del Plan General propondrá para las
edificaciones existentes cuya consolidación sea compatible con la nueva
urbanización, bien el mantenimiento para ellas del régimen de Actuaciones
Integradas, bien su remisión al régimen de las Actuaciones Aisladas.
1.
Las
edificaciones consolidadas pueden ser incluidas en Actuaciones Integradas.
Su inclusión no limita los deberes urbanísticos de su titular, salvo en el
supuesto previsto en el apartado siguiente.
2.
Cuando por las
construcciones y usos legalmente consolidados en un inmueble, su
propietario estime que el valor que éste tenía antes de la actuación
urbanística supera el de los derechos que en ella que correspondan, podrá
renunciar a éstos instando la indemnización en metálico de su propiedad
conforme al artículo 159.3.
3.
En las
actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantación de
servicios para edificios o instalaciones preexistentes, sino mera
renovación, ampliación o reestructuración de dichos servicios, no cabrá
imponer a la propiedad de los referidos edificios el pago de cuotas por
los costes de urbanización salvo que su devengo se difiera hasta el
momento de su reedificación, quedando la parcela afecta al pago del canon
de urbanización, cuyo pago quedará afecto registralmente. A tal fin, el
Programa contendrá una propuesta de Ordenanza reguladora del citado canon
de urbanización que será aprobada junto con el Programa de Actuación
Integrada.
En las actuaciones
urbanizadoras desarrolladas por gestión directa sin Programa de Actuación
Integrada, la Administración actuante podrá repercutir el coste de las
obras de urbanización mediante la imposición de un canon de urbanización.
4.
No obstante,
se exceptúa la regla del número 3 anterior y, en consecuencia, se
impondrán los costes de urbanización, sin aplazamiento o exoneración, en
los siguientes casos:
a)
Cuando el
edificio o instalación preexistente sirva para el desarrollo de
actividades económicas que precisen de los servicios de la nueva
urbanización para legitimar su permanencia en normal funcionamiento.
b)
Cuando el
inmueble se beneficie de un cambio de uso o aumento de aprovechamiento
previsto por el nuevo plan.
c)
Cuando el
edificio o instalación haya sido provisionalmente autorizado, o se
encuentre en estado ruinoso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas de
restauración de la legalidad.
d)
Cuando la
permanencia del edificio o instalación sea radicalmente incompatible con
la nueva urbanización, sin perjuicio de la indemnización que corresponda
en cada caso por el derribo o erradicación del edificio o instalación y
del derecho del dueño a instar lo dispuesto en el número 2 anterior.
5.
La
Administración podrá imponer al Urbanizador la obligación de soportar los
costes de urbanización que sean objeto de aplazamiento o exoneración,
según lo dispuesto en el apartado 3. En tal caso, compensará al
Urbanizador con la parte del excedente de aprovechamiento equivalente a
dicha obligación.
1.
Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas
que por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la
urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las
parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de
actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será
obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares
aisladas en uso o en condiciones de ser habitadas.
Cuando así lo hagan deberán identificarse las parcelas
consolidadas por la edificación y delimitar sobre cada una de ellas un
área de reparto uniparcelaria. Se asignarán a la parcela aprovechamientos
objetivo y tipo acordes con el tipo edificatorio correspondiente a la
edificación consolidada.
Los índices globales de edificabilidad que estén
previstos en la ordenación estructural para el sector se aplicarán al
resto de la superficie de éste, excluyendo dichas parcelas consolidadas,
las cuales tampoco se computarán al fijar los estándares de cesión
exigibles.
2.
Se entiende por parcela vinculada urbanísticamente a una
edificación consolidada aquella sobre la que se asienta ésta, y cuya
superficie no sea superior al resultado de dividir la superficie
construida de la edificación por el índice de edificabilidad neta que el
plan le asigne
1.
Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento
objetivo previsto por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente
compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación no
se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar
las cesiones o costes de urbanización que le correspondan a éste, ni se
tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la
edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector
en que esté situada.
2.
En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y
cambios objetivos de actividad siempre que éstas no acentúen la
inadecuación al planeamiento vigente, no supongan la completa
reconstrucción de elementos disconformes con él, ni incrementen el valor
de la edificación a efectos indemnizatorios.
Las reglas de valoración de bienes y derechos a efectos de su
indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y
equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podrá
renunciar a los beneficios que se deriven de las condiciones de desarrollo
establecidas por el mismo, exigiendo ser compensado por los derechos que
correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del
correspondiente procedimiento, en los términos previstos en el artículo
159.3 de la presente Ley.
De conformidad con lo establecido en la legislación estatal vigente, la
ordenación del uso de los terrenos y construcciones fijada en el
planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir
indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de
ejecución del planeamiento desarrollados a su amparo, se aplicarán los
siguientes conceptos:
a)
Aprovechamiento objetivo: Aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento
real, es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino
privado cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno
dado.
b)
Aprovechamiento subjetivo: Aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento
susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables
que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad
de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las
obras de urbanización que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es
lo que resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de
aprovechamiento de cesión obligatoria cuando ésta proceda.
c)
Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria
que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una
misma Área de Reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos
55 y 56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de
igualdad, a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con
independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan
permita construir en sus fincas.
d)
Excedente de
aprovechamiento: Excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva
que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el
aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del mismo.
e)
Compensación
del excedente de aprovechamiento: Compensación de un excedente de
aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión
urbanística, por la que se compensa onerosamente el derecho a construir el
excedente de aprovechamiento que presenta un terreno. Los excedentes de
aprovechamiento se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de
cargas, a la Administración o indemnizándole por su valor en metálico, en
los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir
un excedente de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los
ingresos públicos por este concepto quedarán afectos al patrimonio
municipal de suelo.
La actividad urbanística de planeamiento comprende todas las actuaciones
tendentes a ordenar el destino de los terrenos, su
utilización y las construcciones en ellos previstas, así como las acciones
públicas o privadas precisas para su transformación o conservación, y las
condiciones y plazos en que éstas han de cumplirse, atendiendo a las
necesidades de la población y del equilibrio territorial.
1.
Constituyen la
ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que sirven
para dar coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su
conjunto, y, en particular, las siguientes:
a)
Directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio.
b)
Clasificación
del suelo.
c)
División del
territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando para cada una
de ellas sus usos globales y tipos básicos de edificación.
d)
Ordenación del
Suelo No Urbanizable
e)
Red Primaria
de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de titularidad
privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la
ciudad.
f)
Tratamiento de
los bienes de dominio público no municipal.
g)
Ordenación de
los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito
intenso.
h)
Expresión de
los objetivos, directrices y criterios de redacción de los instrumentos de
desarrollo del Plan General, delimitando los sectores definitorios de
ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma interior, los usos o
intensidades de cada sector, así como su aprovechamiento tipo.
i)
Para sectores
de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijación
del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección
pública.
2.
Los Planes
Generales establecerán la ordenación estructural para todo el territorio
municipal.
3.
La competencia
para la aprobación definitiva de la ordenación estructural corresponde a
la Generalitat.
1.
La ordenación
pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y
detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial
al que se refieren, y, en particular, las siguientes:
a)
Delimitación
de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de
reparto ni el aprovechamiento tipo.
b)
Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional
público.
c)
Fijación de
alineaciones y rasantes.
d)
Parcelación de
terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios
previstos.
e)
Asignación de
usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la
ordenación estructural.
f)
Regulación de
las condiciones de la edificación sobre y bajo rasante, como
edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras
análogas.
g)
En suelo
residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la
promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la
reparcelación, de conformidad con lo que determine la ordenación
estructural.
2.
Las decisiones
sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La
competencia para la aprobación definitiva de los planes que sólo se
refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.
El territorio de la
Comunidad Valenciana se ordenará mediante los Instrumentos regulados en la
legislación autonómica sobre ordenación del territorio y protección del
paisaje y los siguientes:
a)
Planes
Generales, que definen el modelo de evolución urbana y su ordenación
urbanística estructural, para términos municipales completos y los
desarrollan pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.
b)
Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del Plan General,
ordenan pormenorizadamente sectores concretos de suelo urbanizable.
c)
Planes de Reforma Interior, que, en
suelo urbano, establecen o completan la ordenación pormenorizada en
operaciones de renovación urbana a fin de moderar densidades, reequipar
barrios enteros, modernizar su destino urbanístico o preservar el
patrimonio arquitectónico de interés.
d)
Planes Especiales, que, en desarrollo,
complemento o incluso modificación del planeamiento general y parcial,
cumplen cualquiera de los siguientes cometidos: crear o ampliar reservas
de suelo dotacional; definir y proteger las infraestructuras o vías de
comunicación, el paisaje y el medio rural; adoptar medidas para la mejor
conservación de inmuebles de interés cultural o arquitectónico; definir
las condiciones de urbanización y edificación de ámbitos concretos sujetos
a actuaciones urbanísticas singulares; concretar el funcionamiento de las
redes de infraestructuras; y vincular áreas o parcelas, urbanas o
urbanizables, a la construcción o rehabilitación de viviendas sujetas a
algún régimen de protección pública.
e)
Catálogos de Bienes y Espacios
Protegidos, que identifican y determinan el régimen de preservación o
respeto de las construcciones, conjuntos, jardines, y otros bienes del
patrimonio cultural valenciano, cuya alteración se someta a requisitos
restrictivos, acordes con la especial valoración que merezcan los mismos y
con su legislación reguladora.
f)
Estudios de detalle, que completan o
adaptan determinaciones establecidas por los Planes Generales o Parciales.
La ordenación del
proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo se regulará
mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:
a)
Programas para el desarrollo de
Actuaciones Integradas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, las
condiciones y cargas de urbanización, fijando los plazos, especificando su
alcance y modalidad, designando el Urbanizador y concretando sus
compromisos y garantías.
b)
Programas para el desarrollo de
Actuaciones Aisladas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, en
suelos urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29, fijando
los plazos, compromisos, condiciones de urbanización o edificación y
rehabilitación, especificando su alcance y modalidad, y designando su
promotor, con sus compromisos y garantías.
1.
Por Decreto
del Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Planeamiento y,
en su caso, se determinarán los requisitos mínimos de calidad,
sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose precisar
y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas
exigidos por esta Ley.
2.
El conseller
competente en materia de urbanismo, previo dictamen del Consejo del
Territorio y el Paisaje, puede dictar
instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los Planes e
ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas
Instrucciones se aprobarán mediante Orden, se publicarán, en extracto y
para conocimiento general, en el Diari Oficial de la Generalitat
Valenciana, y serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes
de la Administración Autonómica.
A fin de homogeneizar
las normas urbanísticas de los distintos Planes, mediante Decreto del
Consell de la Generalitat se aprobará un Reglamento de Zonas de Ordenación
Urbanística. Excepcionalmente, los planes podrán contener su propia
regulación cuando razones específicas de carácter local lo aconsejen y así
se justifique.
1.
Las ordenanzas
municipales de policía de la edificación regularán los aspectos
morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas
condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la
edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos
compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de
autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con
las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad,
salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de las construcciones
y, en ningún caso, menoscabarán las medidas establecidas para la
protección del medio ambiente y del paisaje urbano o de los bienes
catalogados de interés cultural o histórico.
2.
Mediante
ordenanza municipal se regularán:
a)
Las
estrategias de inversión de los fondos provenientes de la participación
pública en las plusvalías generadas por la actuación urbanística en la
mejora de la calidad de los entornos urbanos.
b)
Los criterios
y objetivos para el desarrollo de Acciones para la Sostenibilidad y la
Calidad de Vida de los Ciudadanos que puedan financiarse, en su caso, por
el Fondo de Equidad Territorial.
c)
La imposición
del canon de urbanización.
d)
Los parámetros
que deben cumplir las aguas para ser vertidas a la red pública de
alcantarillado, estableciendo la obligación, para el emisor, de una
depuración previa que permita alcanzarlos.
e)
Las bases
Generales Municipales para la adjudicación de Programas.
f)
Aquellas otras
materias establecidas por esta Ley.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio del municipio tienen por objeto establecer criterios y
estrategias para:
1.
Adecuar la
ordenación municipal a la política territorial de la Generalitat
manifestada en los principios contenidos en la legislación en materia de
ordenación del territorio y protección del paisaje y, en especial, a los
instrumentos que la desarrollen, así como su coordinación con las
distintas políticas sectoriales.
2.
Identificar
los objetivos fundamentales del Plan General en coherencia con la política
urbanística y territorial municipal, diferenciándolos de sus previsiones
instrumentales susceptibles de ser modificadas con mejoras alternativas
que persigan la misma finalidad.
1.
El contenido de las Directrices se adecuará a las características
del municipio y, en todo caso, deberán:
a)
Señalar las
oportunidades, diagnosticar los principales problemas y formular los
objetivos prioritarios de la ordenación urbanística y territorial.
b)
Establecer los
criterios a tener en cuenta para la incorporación de nuevos terrenos al
proceso de urbanización. La modificación de las directrices definitorias
de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio comportará
la revisión del plan.
2.
Las Directrices son determinaciones esenciales con vocación de
permanencia. Las futuras modificaciones de otras determinaciones de
planeamiento deberán justificarse en el mejor cumplimiento de tales
directrices.
3.
Las Directrices se formularán de forma concreta y precisa, y sus
criterios tendrán carácter vinculante.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la
consecución de la sostenibilidad del municipio y, en concreto y como
mínimo, respecto de:
1. La utilización racional
del suelo:
a)
Fijarán el
criterio intensivo o extensivo de ocupación del suelo que se propone para
el desarrollo urbanístico respecto a cada parte del término municipal,
justificando expresamente la asignación de intensidades de edificación o
tipos edificatorios que conlleven alta densidad urbana o modelos de
ocupación dispersa del territorio.
b)
Indicarán de
forma expresa el índice máximo de ocupación de suelo a los efectos
previstos en la legislación de ordenación del territorio y protección del
paisaje.
c)
Establecerán
los criterios para dirimir la posible incorporación de nuevos terrenos al
proceso de urbanización y las necesidades de ampliación de la Red Primaria
que ello exija cuando se trate de aumentar la superficie de suelo
urbanizable en principio prevista por el Plan.
d) Determinarán los
criterios para preservar terrenos del proceso urbanizador aun cuando éstos
no presenten valores ni riesgos naturales intrínsecos, tales como evitar
conurbaciones no deseables, limitar expansiones hipertrofiadas del
desarrollo urbano, asegurar corredores de recíproca comunicación entre
espacios rurales, configurar entornos paisajísticos abiertos para dotar de
calidad de vida a los núcleos urbanos, separar usos incompatibles,
preservar el carácter intermunicipal del viario, evitar tanto la excesiva
dispersión como la concentración de asentamientos u otros fines análogos
tendentes a vertebrar el desarrollo urbano y territorial. Justificadamente
las Directrices pueden prohibir las reclasificaciones en todo el término
municipal.
2. El uso eficiente de los
recursos hídricos y la protección de su calidad:
a)
Establecerán
el límite potencial de suministro de agua en el municipio, en función de
los estudios específicos de capacidad de la masa de agua de la que se
suministre, de su posible incremento mediante desalación y de los informes
del organismo responsable de la cuenca hidrográfica. Asimismo fijarán los
caudales estimados para cada uso con los que debe ser calculada la demanda
en las actuaciones urbanísticas que se acometan en desarrollo del plan.
b)
Fijarán los
criterios exigibles a las actuaciones urbanísticas en aras a conseguir la
máxima reutilización de las aguas residuales.
c)
Determinarán
el régimen de compatibilidad de usos en las zonas de protección de las
masas de agua y de las captaciones que el propio plan delimite, conforme a
lo establecido en la legislación de ordenación del territorio y protección
del paisaje, o que vengan establecidas como consecuencia de la legislación
en materia de aguas.
3. La protección del medio
natural:
a)
Establecerán
estrategias y objetivos para la protección de los espacios a los que se
refiere la legislación sobre ordenación del territorio y protección del
paisaje, que deba incorporar por hallarse en el ámbito del plan.
b)
Establecerán
los criterios de protección que han servido de base para la clasificación
del suelo no urbanizable, tanto común como protegido, a los que deberán
ajustarse sus modificaciones. De igual modo, los criterios cuantitativos y
cualitativos para perfeccionar su delimitación y limitar la clasificación
de suelos urbanizables a los lugares adecuados.
4. La conservación y puesta
en valor del Patrimonio Cultural:
a)
Establecerán
los criterios para la elaboración del Catálogo y para la declaración de
Bienes de Relevancia Local, de acuerdo con la legislación en materia de
patrimonio cultural, así como los de intervención sobre el mismo y sobre
los núcleos históricos que se delimiten.
b)
Fijarán los
objetivos y estrategias para la recuperación de los edificios catalogados
y de los núcleos históricos.
5. La revitalización del
Patrimonio Rural:
a)
Establecerán
los criterios morfológicos para la división de fincas en medio rural y los
de asentamiento de edificaciones aisladas sobre el suelo no urbanizable.
b)
Fijarán los
objetivos y estrategias para la revitalización del patrimonio rural.
6. La prevención de riesgos
naturales o inducidos:
Establecerán criterios
de compatibilidad del territorio para el desarrollo urbano con los riesgos
naturales o inducidos constatables en el término municipal.
7. La ordenación del
Litoral:
a)
En los
municipios costeros, las directrices establecerán criterios rigurosos y
concretos para la racional utilización del litoral, acordes con los
establecidos tanto en la legislación estatal vigente en la materia como en
la legislación autonómica de ordenación del territorio y protección del
paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que establezca con el
Plan de Acción Territorial que lo ordene.
b)
Para aquellas
áreas que el Plan clasifique como urbanizables, establecerá criterios
concretos respecto de los tipos edificatorios, su volumen, altura y las
condiciones de accesibilidad a la costa y de integración paisajística.
c)
En las que
clasifique como no urbanizables, fijará los objetivos y estrategias para
su protección o recuperación natural y paisajística y las condiciones para
su utilización sostenible, sea pública o privada.
Las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la
mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como
mínimo, respecto de:
1.
La mejora de
los entornos urbanos
a)
Criterios,
estrategias y objetivos de las intervenciones en núcleos históricos y
áreas degradadas que el plan delimite, con los fines establecidos en el
artículo 5.1.a) de la ley de Ordenación del Territorio y Protección del
Paisaje, y criterios para la posterior delimitación de otras.
b)
Criterios,
estrategias y objetivos de los Estudios de Paisaje, que el plan determine
y criterios para la posterior delimitación de otros.
c)
Estrategias y
objetivos para la mejora del número y calidad de las dotaciones, en
desarrollo del plan, de las áreas infradotadas que se identifiquen.
d)
Criterios
urbanísticos para los planes parciales y de reforma interior que
favorezcan la mejora de la calidad del ambiente urbano, la adecuada
implantación de las distintas actividades, fomentando su integración, y la
calidad de la ordenación urbanística y de la arquitectura o jardinería que
la materialice.
2.
Transporte
público
Objetivos para la
implantación de transporte público y criterios para los planes de
desarrollo que permitan la más adecuada y eficaz integración de aquél en
las ordenaciones que propongan.
3.
Equipamientos
y dotaciones públicas
a)
Objetivos de
equipamiento y dotaciones públicas, fijando los índices a alcanzar para el
conjunto de la población, bajo los principios de máximo nivel de servicio
y mayor eficacia del gasto público para alcanzarlo.
b)
Estrategias de
integración con otros municipios para la prestación mancomunada de
aquellos servicios que así lo requieran.
c)
Criterios
concretos de ordenación que permitan la mayor utilización y mejor disfrute
por parte de los ciudadanos.
4.
Acceso a la
vivienda
Objetivos de política de
vivienda y, en especial de atención a la demanda de la sometida a
protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de
forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que
se refiere el artículo 9 de la ley de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a tal fin
que debe reservarse en los planes parciales
y de reforma interior que desarrollen el plan.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio establecerán los criterios y fines perseguidos
con el establecimiento de las determinaciones sustantivas de la ordenación
del plan.
1.
En particular,
establecerán los criterios y fines perseguidos en la clasificación y
calificación del suelo.
2.
Fijarán,
especialmente, las condiciones objetivas en que sea posible la
clasificación de nuevos suelos urbanizables, pudiendo excluir tal
posibilidad de forma genérica o en determinadas áreas del municipio, por
ser conveniente al modelo territorial adoptado y debiendo excluirlas
siempre respecto al suelo no urbanizable sujeto a especial protección.
3.
En los
municipios que, con carácter excepcional y de forma justificada, no sea
posible hacer efectivas las cesiones a las que se refiere el artículo 13.6
de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje por
no existir suelo no urbanizable sujeto a especial protección, o ser
insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesión por aportación
monetaria del valor equivalente, los Planes Generales fijarán los
Programas y Proyectos para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los
que deban destinarse.
Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capacidad para ello,
clasificarán el territorio de su término municipal conforme a lo
establecido en el Título I.
1.
Los Planes
Generales dividirán el territorio en zonas diferenciadas por su uso global
o dominante, entendiendo por tal, el mayoritario o el que defina su
función urbana en relación con el conjunto del territorio. Para cada una
de ellas se establecerán las zonas de ordenación compatibles.
2.
Todo Plan
General debe delimitar, como zona diferenciada, uno o varios núcleos
históricos tradicionales, en aquellos municipios en que existan, donde la
ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de
edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación
armonicen con la tipología histórica. Asimismo en consonancia con las
políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y
cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes
inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquéllas,
resulten de interés.
3.
Los usos
asignados se corresponderán con los establecidos en el Reglamento de Zonas
de Ordenación Urbanística y en la Ley del Suelo No Urbanizable.
Los Planes Generales ordenarán todo el suelo no urbanizable y delimitarán
el que deba ser objeto de protección, de acuerdo con su legislación
específica.
1.
El
planeamiento, en todas las clases de suelo, reflejará la existencia o las
previsiones de bienes y obras de dominio público no municipal, así como
las áreas de protección y servidumbre que les sean propias conforme a su
legislación reguladora. En ningún caso podrá establecer disposiciones
contradictorias con dicha legislación.
2.
El
planeamiento reflejará las previsiones de construcción de dotaciones e
infraestructuras que estén en fase de ejecución o de proyecto.
3.
A tal efecto,
el promotor del planeamiento recabará información de los órganos de la
Administración y de aquellas personas, físicas o jurídicas, privadas que
sean titulares o puedan promover tales proyectos, debiendo éstos emitir
informe en un plazo no superior a dos meses. El Plan incorporará la
información que se consigne en el informe y, si éste no se emitiese en
plazo, la que conste en los planes sectoriales, deslindes aprobados o
registros públicos, o se derive de la realidad topográfica.
4.
Los planes
reflejarán, asimismo, las zonas de dominio público y afección de los
bienes naturales conforme a la legislación sectorial que los regule, y en
particular las de protección de las captaciones de agua a las que se
refiere el artículo 18 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección
del Paisaje.
1.
Los Planes
Generales delimitarán una red estructural compuesta por la red primaria de
reserva de suelo dotacional de titularidad y uso público y por la de
aquellos otros equipamientos de titularidad privada cuya función o
relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.
Los elementos de la red primaria deberán cumplir con los requisitos de
calidad, funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico.
A tal efecto, cualquier alteración del planeamiento deberá justificar que
se mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar los elementos de
la red primaria en la medida que garanticen el cumplimiento de los
requisitos anteriores.
2.
Necesariamente
el Plan General deberá prever los siguientes elementos
de la red primaria:
a)
Parque
Público, en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por habitante.
b)
Áreas
destinadas a parques públicos naturales en las que deba materializarse la
cesión gratuita a la Administración de una superficie equivalente de suelo
no urbanizable protegido y no productivo, a las que se refiere el artículo
13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje,
salvo que las directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y de ocupación del territorio excluyan nuevas clasificaciones de
suelo urbanizable.
En cualquier caso, el
Plan preverá que el total de espacios libres, de red primaria y
secundaria, en el municipio no sea inferior a 10 metros cuadrados por
habitante.
c)
Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con
prevalencia o antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a
consolidar en su entorno.
d)
Suelo destinado a viviendas dedicadas a residencia permanente en
régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas o menores de 35
años. Reglamentariamente se establecerá el régimen de titularidad del
suelo y de la construcción, así como las condiciones de acceso a estas
viviendas.
e)
Equipamientos y redes de transporte, infraestructuras
comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal.
Se justificará la suficiencia y calidad de los mismos para abastecer al
crecimiento poblacional correspondiente al suelo urbano y urbanizable
previsto.
f)
Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de
cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su
posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del
desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que
cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, señalando,
incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto
que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del
planeamiento parcial.
g)
Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y
comunicación recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados
anteriores integrando una red unitaria.
Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser objeto de un Plan de
desarrollo, fijarán, al menos:
a)
La función
territorial que ha de cumplir su desarrollo respecto al conjunto de la
ciudad o sus núcleos urbanos.
b)
Los usos
globales y los incompatibles con la estructura general de la ordenación
territorial y urbanística, expresando las razones de dicha
incompatibilidad.
c)
Los distintos
tipos edificatorios, indicando el carácter excluyente y, en su caso,
alternativo o compatible de entre los mismos.
d)
Normas
orientativas sobre la necesidad de implantar una determinada dotación o
equipamiento, dejando constancia de las circunstancias que así lo
aconsejan.
e)
Aprovechamiento tipo y aprovechamiento
objetivo.
1.
La ordenación
estructural delimitará los sectores o ámbitos de ordenación urbanística de
los planes que la desarrollen en cualquier clase de suelo, atendiendo a
tal fin a las directrices relativas a la ordenación a que se refiere el
artículo 47.
2.
La
sectorización sirve para delimitar ámbitos mínimos y racionales de
planeamiento, con la finalidad de evitar la redacción de planes que, por su visión fragmentaria del territorio o por
oportunismo en su delimitación, generen disfunciones en el desarrollo
urbano.
3.
En cualquier
caso, la sectorización atenderá al modo más idóneo de estructurar la
utilización urbanística del
territorio. El perímetro de
los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la red primaria o
estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites de
clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y
límites respetará las siguientes reglas:
a)
Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel
topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los
perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos
naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese
trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea
su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b)
Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando
la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un
trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá acreditar que esa
coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública
de planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones
a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al
bienestar futuro de la población.
4.
Los Planes
Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo territorial
mediante el establecimiento justificado de las condiciones objetivas que
han de cumplirse para que sea posible la delimitación de nuevos sectores y
la incorporación de cada sector, unidad o tramo de urbanización al
contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de
prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas y regulando
las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible su
programación.
1.
El área de
reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan General
determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de reparto se
objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.
2.
La ordenación
estructural establecerá la delimitación de las áreas de reparto a las que
deberán ajustarse los planes que la desarrollen. La delimitación de las
áreas de reparto establecida por la ordenación estructural deberá respetar
los siguientes criterios.
a)
Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
-
Uno o varios sectores completos.
-
Los suelos dotacionales públicos, de la red
primaria o estructural, no incluidos en ningún sector. La superficie de
estos suelos se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la
proporción adecuada.
-
En su caso, los suelos necesarios para
garantizar la ejecución de las conexiones de los sectores con las redes de
infraestructuras, que formarán parte de la red primaria o estructural
adscrita al sector. Si el Plan optara por clasificar dichos suelos como no
urbanizables, establecerá como carga para el Sector su obtención y, en
caso de expropiación en beneficio del Programa, los justiprecios y demás
conceptos indemnizables constituyen carga del Programa que deberán asumir
los propietarios del Sector.
La adscripción de un suelo de red primaria a un sector no
impide que su obtención pueda producirse con cargo al excedente de
aprovechamiento de otros sectores que se desarrollen antes.
b)
Las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarán
de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en
este caso sea obligada la adscripción de suelos dotacionales públicos de
la Red Primaria o Estructural a aquéllas.
c)
En suelo urbano consolidado, en defecto de previsión expresa del
Plan, integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela
de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le
confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella
mediante su urbanización. Cuando la citada urbanización fuera común a
varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante
requerida para entender delimitada el área de reparto será la que, siendo
más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de
ellos, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.
d)
Los suelos urbanos con destino dotacional público, no incluidos en
unidades de ejecución y para los cuales el planeamiento no haya atribuido
aprovechamiento objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de
los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en
el que resulten incluidos.
e)
En la delimitación de áreas de reparto para ámbitos donde existan
edificaciones consolidadas se estará a lo previsto en el Capítulo III del
Título I de esta ley. La delimitación de áreas de reparto uniparcelarias a
las que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 29
constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural, sin que
se considere modificación de ésta cuando se ajusten a lo determinado en
dicho artículo.
1.
El planeamiento fijará los diversos aprovechamientos tipo según
criterios objetivos.
2.
A los efectos del cálculo del
aprovechamiento tipo no serán tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya
existentes y afectos a su destino, entendiéndose por tales aquellos que ya
cumplen con la finalidad prevista por el Plan, incluso cuando, por
modificarse la ordenación preexistente, parte de su superficie fuera
destinada a usos lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos
dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a la anteriormente existente.
3.
En suelo urbanizable, el Plan General puede fijar un único
aprovechamiento tipo o diferenciarlo para cada sector o conjunto de
sectores completos. Para los terrenos de la Red Primaria se fijará el
mismo aprovechamiento tipo de los sectores más próximos o funcionalmente
vinculados. El aprovechamiento tipo no puede superar la edificabilidad
bruta del sector y la diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir
la equidistribución y cesión gratuita de los terrenos de la Red Primaria
con cargo a la urbanización. La atribución de aprovechamientos tipo ha de
observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en cada sector,
si bien podrá igualarse a la baja entre los diversos sectores con el fin
de imputar mayores cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento
urbanístico. En tal caso, deberá justificarse la coherencia estética
resultante, aportando un estudio del paisaje urbano del conjunto.
4.
En suelo urbano con urbanización consolidada el aprovechamiento
tipo podrá fijarse refiriéndolo a parcelas netas según su zonificación,
expresando la edificabilidad mínima autorizada en ellas, susceptible de
aumentarse mediante transferencias voluntarias de aprovechamiento hasta la
altura y ocupación máximas permitidas. Cuando el Plan General utilice esta
técnica, tanto la edificabilidad mínima como la máxima habrán de ser
viables y adecuadas a la morfología del entorno urbano y quedar
debidamente reguladas en sus condiciones volumétricas y de uso.
5.
En suelo urbano incluido en unidad de ejecución su aprovechamiento
tipo será la edificabilidad bruta media de dicha unidad, calculada
conforme al apartado 2 anterior, salvo que otra cosa disponga el Plan.
6.
En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese, el
aprovechamiento tipo comporta para toda parcela urbana un excedente
respecto a su aprovechamiento objetivo que permita la cesión gratuita de
suelo dotacional colindante necesario para dotarla de la condición de
solar, con el que formará área de reparto.
La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el
artículo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes
Generales o por Planes de Reforma Interior y, en urbanizable, mediante
Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada son
competencia municipal, si bien han de ser coherentes con la ordenación
estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por la
Generalitat.
1.
Las unidades
de ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito
completo de una actuación integrada o de una de sus fases. Se incluirán en
la unidad de ejecución todas las superficies de destino dotacional público
precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas
edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares.
2.
La
delimitación de unidades se contendrá en los Planes y Programas. Los
Programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución
previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas
para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin,
podrán extender el ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para
conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar
la actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar
para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano
cuando sea preciso. Asimismo podrá acordarse la división y la
redelimitación de unidades de ejecución previstas por los Planes al
aprobar el correspondiente Programa. Las nuevas unidades deberán ser
susceptibles de actuación integrada técnicamente autónoma. Las unidades de
ejecución podrán abarcar terrenos incluidos en distintas áreas de reparto.
3.
Los Planes
podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas. La inclusión de
suelos en la unidad de ejecución así delimitada no puede responder a
criterios meramente equidistributivos, sino sólo a criterios objetivos de
unidad funcional de la obra de urbanización a ejecutar. La anterior
restricción no será aplicable en el supuesto de que la propuesta de
delimitación esté suscrita por propietarios que representen la totalidad
de los terrenos incluidos. Los suelos de los diversos ámbitos discontinuos
serán aportados a la reparcelación con arreglo al aprovechamiento que el
Plan les haya atribuido.
4.
Al configurar
las unidades de ejecución se procurará una prudente diversificación de las
responsabilidades urbanizadoras y se fomentará el desarrollo por
iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones.
5.
Se pueden incluir en actuaciones integradas
terrenos consolidados por la edificación cuando carezcan de la
urbanización necesaria, sin perjuicio de las especialidades que procedan
en la reparcelación. Las parcelas aisladas no se incluirán en actuación
integrada con fines meramente equidistributivos, salvo que formen parte de
manzanas completas sujetas a operaciones integradas de rehabilitación,
renovación urbana, o cambio de uso.
6.
La
delimitación exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la
ordenación pormenorizada, pero si comporta cambios respecto al
aprovechamiento tipo del terreno, éstos atañen a la ordenación
estructural.
1. La red secundaria es una determinación de
la ordenación pormenorizada,
constituida por la totalidad de las reservas de suelo dotacional público
no incluidas en la red primaria.
2. Los Planes Parciales y,
en su caso, los Planes de Reforma Interior, definirán la red secundaria de
dotaciones públicas de su sector, distinguiéndolas de las de la red
primaria, ajustándose como mínimo a los estándares reglamentariamente
exigidos y cumpliendo con los requisitos de calidad, funcionalidad y
capacidad para la ordenación prevista en el ámbito.
3. Los Planes deberán
especificar el uso previsto para cada reserva de uso dotacional público
distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural,
asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras,
red viaria, aparcamiento y áreas peatonales. No obstante,
la Administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional
público ajustándose a las siguientes reglas:
a)
Mientras el
Plan no se modifique, deberán dedicarse al uso o usos concretos previstos
en él las reservas dotacionales para zonas verdes, espacios libres de
edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas para el
tránsito, el paseo, la circulación o el transportes de personas,
vehículos, fluidos o señales.
b)
En los demás
casos, será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el Plan
por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta
Administración pública, siempre que, previo informe favorable municipal,
en el primer caso, se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano
competente del ente titular o destinatario del terreno, y en el segundo,
medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.
1. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación
de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los
previstos por la ordenación estructural. Se
efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos
prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones
limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y
ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento.
2. La
ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público
del privado y la parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La
parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación previsto y, si no
queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima y, en su
caso, máxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su frente o
linderos. La determinación de parcelas mínimas o máximas no puede
diferirse a la reparcelación, ni condicionarse por criterios de gestión
urbanística ajenos al resultado tipológico y objetivo de la ordenación.
3. A
los efectos de cumplimiento de los estándares urbanísticos, se computarán
como parte integrante de la red secundaria de dotaciones públicas los
espacios libres de titularidad privada, siempre que quede garantizado su
uso público en superficie. El subsuelo de dichos espacios libres podrá ser
agrupado con la parcela edificable colindante a los efectos de configurar
una sola unidad arquitectónica.
4. La
calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el
Plan especifique, en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe
a la totalidad del inmueble, o si la afección demanial se limita al suelo
y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en tal caso,
tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por
la Administración titular para el
uso y destino que el planeamiento
expresamente regule. En todo caso, la calificación de un terreno como
suelo dotacional público exige la cesión obligatoria y gratuita del
inmueble en su conjunto, o bien su expropiación conforme a la legislación
aplicable.
1.
Los Planes Generales son instrumentos que fijan la estrategia de
evolución urbanística del municipio y los procesos de ocupación del suelo,
en relación con el consumo de otros recursos y emisión de contaminantes.
2.
El Plan General debe justificar su
adecuación al planeamiento de los municipios colindantes, a cuyo efecto
deberá reflejar en su documentación el de las zonas limítrofes. Cuando el
modelo de desarrollo urbanístico de un municipio haga necesaria su
ordenación conjunta con terrenos incluidos dentro del término municipal
colindante, el Plan General podrá ordenar dicho ámbito, previo acuerdo
plenario del Ayuntamiento colindante afectado, o en su caso, mediante la
firma del oportuno convenio. En caso de discrepancia entre los Municipios
afectados, la conselleria competente en urbanismo resolverá lo que resulte
más adecuado para la mejor ordenación de la zona.
3.
El Plan General tiene vigencia indefinida, no obstante deberá
prever la expansión urbana del municipio para un mínimo de 10 años,
aproximadamente, abarcando la reserva de suelo y dotaciones para la
implantación de infraestructuras previsibles a más largo plazo.
1.
Los Planes Generales establecerán para todo el territorio municipal
su ordenación urbanística estructural en los términos establecidos en el
Capítulo II del presente Título, pudiendo ordenar de forma pormenorizada
todo o parte del suelo urbano.
2.
Cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el
Municipio, o más ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de
gestión actual de éste, mayor será el grado de concreción exigible en sus
determinaciones.
3.
El Catálogo de protección y la ordenación del suelo no urbanizable
con expresión de las áreas que han de preservarse del proceso urbanizador
son determinaciones inexcusables del Plan General.
La
ocupación de suelo prevista por los Planes Generales, el consumo de otros
recursos, especialmente agua, y la emisión de contaminantes que sean
previsibles en función de la ordenación
propuesta, observarán los umbrales territoriales y ambientales fijados por
Decreto del Consell o por los Planes de Acción Territorial, en los
términos previstos en el artículo 81 y siguientes
de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.
La
potestad del planeamiento estará sujeta al resto de limitaciones
establecidas en la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del
Paisaje, y las derivadas de las legislaciones sectoriales aplicables.
Cuando ordenen el suelo urbano deberán observar las siguientes reglas:
a)
En zonas consolidadas, el volumen
atribuido a las parcelas sólo podrá superar el característico de la
edificación que, dentro de ordenación, exista en su entorno, cuando ello
no redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los estándares legales
de dotaciones públicas.
b)
Cuando en un barrio o núcleo de
población la edificabilidad bruta ya sea superior a un metro cuadrado de
techo por metro cuadrado de suelo, nunca la aumentará respecto a las
previsiones del planeamiento anterior, y procurará que disminuya o, a lo
sumo, se mantenga, en su intensidad.
c)
En las zonas de nueva urbanización o
remodelación global por reforma interior, observará los estándares
exigibles para los planes parciales conforme al artículo 67 de la presente
Ley, pero podrá eximirse, parcial y justificadamente, del cumplimiento de
aquéllas exigencias que, por incompatibles con la consolidación, resulten
impracticables. Esta exención se acordará sólo en lo estrictamente preciso
para ultimar la trama urbana en coherencia formal y funcional con sus
condiciones históricas.
Las
anteriores exigencias podrán ser objeto de desarrollo reglamentario para
las zonas consolidadas por la edificación siempre que se justifique que no
se incrementan la densidad, la edificabilidad y el volumen con respecto
a la ordenación existente.
La
ordenación pormenorizada del suelo urbano semiconsolidado por la
edificación se ajustará a lo determinado en el artículo 67.4 de esta Ley
para los Planes Parciales.
El Plan General está
formado por los siguientes documentos:
a)
Documentos sin eficacia normativa:
§
Memoria informativa.
§
Planos de información.
§
Memoria justificativa.
b)
Documentos con eficacia normativa:
§
Directrices estratégicas de evolución
urbana y ocupación del territorio.
§
Normas Urbanísticas, que incluirán
fichas de planeamiento y gestión de cada Sector, Unidad de Ejecución o
Area de Reparto.
§
Planos de ordenación.
§
Catálogo de bienes y espacios
protegidos.
1.
Los Planes Parciales son los instrumentos de ordenación que definen
la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable, siguiendo los criterios
y directrices que al efecto haya establecido el Plan General. Cumplen esta
misma función sobre el suelo no urbanizable en los casos previstos en la
ley.
2.
También pueden formularse Planes Parciales que introduzcan
modificaciones en la ordenación estructural establecida en los Planes
Generales. La ordenación propuesta buscará las soluciones que mejoren la
calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, la
capacidad de servicio de dotaciones públicas o un menor impacto
territorial. En este caso, los Planes Parciales deberán fundar sus
determinaciones en las directrices estratégicas de evolución urbana y
ocupación del territorio.
1.
El ámbito de los Planes Parciales es el sector. Cada uno de estos
Planes abarcará uno o varios sectores completos.
2.
Todo Plan Parcial debe contener las determinaciones de ordenación
pormenorizada del sector o sectores que abarque con el contenido
establecido en el capítulo IV del presente título.
1.
La ordenación establecida en los Planes Parciales debe cumplir con
unos estándares mínimos de calidad urbanística que se determinarán
reglamentariamente y, en especial, las siguientes:
a)
La edificabilidad residencial no superará el metro cuadrado de
techo por metro cuadrado de suelo en el ámbito del sector.
b)
En sectores susceptibles de utilización residencial, la reserva de
suelo con destino dotacional público, sin contar el viario, debe superar
los 35 metros cuadrados por cada 100 de techo potencialmente edificable,
con ese uso.
c)
Deben destinarse a zonas verdes públicas, al menos, 15 metros
cuadrados de los 35 exigidos en el apartado b) anterior o, en todo caso, a
espacios libres mas del 10 por ciento de la superficie total del sector,
cuando ésta no sea residencial.
d)
Por cada cien metros de edificación residencial o fracción debe
preverse, al menos, una plaza de aparcamiento fuera de la superficie
estrictamente viaria.
e)
Deben definir la red secundaria de
dotaciones públicas del sector, de acuerdo con las exigencias que
reglamentariamente se establezcan.
2.
Los Planes Parciales que clasifiquen nuevo suelo urbanizable
deberán además completar el mínimo de dotaciones públicas con las
exigencias de la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del
Paisaje.
Los índices y estándares
del numero 1 anterior se computarán respecto a la superficie del sector.
Se excluirán de dicho cómputo aquellos elementos de la red primaria cuya
urbanización no sea exigible con cargo al sector. La existencia de parques
públicos adyacentes no justifica reducir su dotación de zonas verdes,
salvo en la exacta medida en que se incremente el suelo dotacional público
destinado a otros usos.
3.
Al tiempo de la aprobación del Plan, de
forma motivada, podrán asignarse estándares dotacionales específicos en
atención a peculiaridades geográficas del sector que así lo aconsejen para
el mayor bienestar de la población sin que, en ningún caso, puedan
alterarse los parámetros del número 1 de este artículo en un 20%.
4.
El Plan identificará las edificaciones existentes en su ámbito,
dándoles el tratamiento que estime más adecuado, sin que ello pueda
constituir merma alguna del interés público ni de la racional estructura
de la ordenación. Observará lo establecido en el Capítulo III del Título I
para la planificación de la ejecución.
1.
Los Planes Parciales están integrados por los siguientes documentos:
a)
Documentos sin eficacia normativa:
§
Documento de información: Memoria y
Planos.
§
Memoria justificativa.
b)
Documentos con eficacia normativa:
§
Normas Urbanísticas.
§
Planos de ordenación.
§
Catálogo de Bienes y Espacios
Protegidos o justificación de innecesariedad.
2.
La elaboración del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos será
innecesaria cuando dicho Catálogo ya existiera en el Plan General y el que
hubiera de acompañar al Plan Parcial sea compatible con aquél. Será,
asimismo, innecesaria en el caso de que no hubiera bienes o espacios que
merecieran tal protección.
El Plan de Reforma
Interior establecerá la ordenación pormenorizada en aquellas zonas del
suelo urbano en las que el Plan General no lo haya hecho.
1.
El ámbito de ordenación del Plan de Reforma Interior será el
sector, que se delimitará según lo establecido en el artículo 54, pudiendo
ajustarse los límites del sector a viarios de la red secundaria.
2.
Las determinaciones de los Planes de Reforma Interior se adecuarán
a las condiciones exigidas por el artículo 63. Los estándares previstos en
el artículo 67 serán aplicables en la medida en que resulten compatibles
con el grado de consolidación existente. El Plan de Reforma Interior
diferenciará los terrenos que han de quedar sujetos al régimen de las
actuaciones aisladas de los que someta al régimen de las actuaciones
integradas.
3.
Cuando el ámbito del Plan incluya suelos semiconsolidados por la
edificación, sus determinaciones se ajustarán a lo determinado en el
artículo 67.4 de esta ley para los Planes Parciales.
La documentación del Plan de Reforma Interior será la propia de un Plan
Parcial, y además deberá incluir:
a)
Estudio de su incidencia sobre la población afectada.
b)
El régimen de fuera de ordenación de las edificaciones afectadas,
cuando lo hubiere.
c)
Catálogo complementario, salvo justificación de su innecesariedad
en los términos previstos para los Planes Parciales en el artículo 68.
d)
Documentación
gráfica refundida de la ordenación del entorno.
1.
Pueden formularse Planes Parciales y Planes de Reforma Interior a
fin de modificar la ordenación establecida en los Planes Generales para el
suelo urbanizable y para el suelo urbano, buscando soluciones que mejoren
la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colectivo, o
la capacidad de servicio de las dotaciones públicas, o actualicen
ordenadamente la estructura territorial a nuevas demandas sociales. Sus
determinaciones deberán ser coherentes con las directrices establecidas
por el planeamiento general para su desarrollo, incluso en el supuesto de
que las modifiquen.
2.
Los planes modificativos de la ordenación estructural, además de la
documentación exigible con carácter general, deberán contener la
siguiente:
a)
Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación con
el terreno afectado, y su entorno inmediato, con especial referencia a la
red primaria o estructural de dotaciones. Si se trata de operaciones
puntuales de mejora, deberán incorporar para la entera manzana afectada y
su entorno visual las perspectivas y los planos de ordenación propios de
un Estudio de Detalle.
b)
Planos de ordenación pormenorizada conjunta del sector y de sus
inmediaciones, que demuestren gráficamente la integración de la ordenación
contemplada en su contexto espacial más amplio.
c)
Si la propuesta implica variaciones en la red primaria o
estructural de dotaciones, contendrá, además, nuevo plano de ordenación de
dicha red, a igual escala que el del Plan General y referido a la total
superficie del núcleo de población, barrio o unidad geográfica urbana
afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensanches potenciales.
d)
Documento de refundición con las determinaciones escritas del Plan
que modifiquen. La documentación gráfica deberá ser objeto de refundición,
salvo que ello no fuera técnicamente posible.
e)
Cédula Territorial de Urbanización, en su caso
3.
Sus determinaciones respetarán lo siguiente:
a)
Las nuevas soluciones propuestas para
la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han de
mejorar su capacidad, calidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones
básicas de la ordenación originaria, y deben cubrir y cumplir, con igual o
mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en
aquélla.
b)
La nueva ordenación debe justificar las
mejoras para el bienestar de la población y fundarse en el más adecuado
cumplimiento de los principios rectores de la actividad urbanística y de
los estándares legales de calidad de la ordenación definidos por los
artículos 52 y 67.
1.
Los planes modificativos que impliquen la clasificación de nuevo
suelo urbanizable o la atribución global de nuevos usos y aprovechamientos
para áreas de suelo urbano en remodelación, deberán suplementar las redes
dotacionales públicas, incluso la red primaria, con los elementos que
satisfagan las necesidades de integración territorial o urbana que
generen, pudiendo asignarse estándares dotacionales específicos al tiempo
de la aprobación del Plan, de forma motivada,
en los términos previstos en el artículo 67.3. Su aprobación, que
corresponde a la conselleria competente en urbanismo, requerirá la previa
emisión del informe del Consejo del Territorio y el
Paisaje.
2.
En el caso de que la modificación
implique cambio de uso o introducción de nuevos usos no previstos
inicialmente en el planeamiento, los estándares de cesión serán los
previstos en los Planes Parciales aplicados al incremento de
edificabilidad bruta sobre la prevista en el planeamiento vigente,
debiendo quedar garantizado, en todo caso, que el resultado final
garantiza el mantenimiento de los estándares y la calidad de la
ordenación.
3.
Los Planes Parciales modificativos que incorporen al proceso de
urbanización terrenos que, conforme al Plan General, no tuviesen la
clasificación formal de suelo urbanizable se ajustarán a las siguientes
reglas:
a)
Cumplirán las directrices de ordenación del Plan General, sin
afectar las áreas a las que se refiere el artículo 45 en sus apartados
1.c, 3 y 6.
b)
Deberán someterse al trámite de evaluación de su impacto ambiental.
c)
El aprovechamiento tipo del suelo urbanizable que el nuevo Plan
clasifica no superará el de los suelos urbanizables previamente
clasificados por el Plan General para la misma zonificación o área
geográfica.
d)
Se tramitarán y aprobarán junto al correspondiente Programa de
Actuación Integrada. Todo el terreno afecto por el Plan modificativo
deberá ser programado al aprobarse éste. Su falta de ejecución comportará,
en su caso, la desclasificación del suelo afectado.
e)
La actuación podrá quedar sujeta al devengo de canon si lo tuviera
preestablecido el municipio con ese fin, en la cuantía proporcional y
estrictamente necesaria para el suplemento de las dotaciones públicas de
red primaria que no sean materialmente ejecutadas con cargo a la
actuación.
f)
Con cargo a la actuación integrada, además de las cesiones
legalmente exigibles, procederá, la cesión de suelo no urbanizable
protegido en la cuantía establecida en el artículo 13.6 de la Ley de
Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, a favor de la
Administración pública que reglamentariamente se establezca. Los terrenos
objeto de esta cesión podrán ser obtenidos en cualquiera de las formas
previstas para la obtención de los elementos de la red primaria adscrita.
g)
Cédula Territorial de Urbanización, en su caso.
1.
Los Planes a que se refiere el artículo anterior deben incluir un
documento diferenciado que justifique la Integración Territorial, que
forma parte inseparable del plan modificativo junto al que se tramite, y
que será aprobado definitivamente junto a aquél por la conselleria
competente en urbanismo. Excepcionalmente, cuando en desarrollo de un
Programa se prevea la formulación de ulteriores Planes Parciales a cargo
de su Urbanizador, el referido documento se tramitará y aprobará junto al
primero de ellos, sin que, en ningún caso, puedan clasificar nuevos suelos
urbanizables carentes de programación temporal y económica y de
Urbanizador responsable de su gestión.
2.
El documento que justifica la Integración Territorial tiene por
objeto actualizar la ordenación estructural del Plan General en todos los
aspectos directa o indirectamente relacionados con la nueva urbanización,
a fin de integrarla en la estructura general del territorio. Con ese fin,
establecerá las determinaciones precisas para dotar de coherencia la
incorporación de la nueva urbanización en el conjunto del modelo
territorial previsto, dotándolo de una estrategia decisoria respecto a
futuras actuaciones redundantes, incompatibles o complementarias de la
actuación pretendida.
3.
Sus determinaciones incluirán:
a)
Complemento de las directrices definitorias de evolución urbana y
ocupación del territorio, complementándolas de modo coherente con los
objetivos definidos por las previstas en el Plan General.
b)
Clasificación de los nuevos suelos urbanizables e identificación de
los no urbanizables de especial protección que deban ser objeto de cesión
para dar cumplimiento a lo previsto en la Ley de Ordenación del Territorio
y Protección del Paisaje.
c)
Ampliación de la red primaria de dotaciones públicas con los nuevos
elementos precisos para dar soporte al desarrollo previsto, tanto en lo
relativo a las conexiones y ampliaciones de la red viaria, como a la
implantación de nuevas dotaciones no viarias, dentro o fuera del ámbito de
actuación.
d)
Medidas complementarias de protección del patrimonio cultural, en
especial, del patrimonio rural.
e)
Medidas correctoras del impacto medioambiental de la nueva
urbanización con referencia específica a la evacuación, depuración y
tratamiento de vertidos y residuos y, en su caso, a perímetros de afección
de elementos naturales de interés, medidas de reforestación,
descontaminación y regeneración de elementos naturales, protección de
masas de agua, y acciones para la potabilización o reutilización de
recursos hidráulicos.
f)
Diseño de las áreas de amortiguación en el entorno de la nueva
urbanización acompañadas del correspondiente Estudio de Paisaje de los
regulados en la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.
g)
Normas complementarias para la regulación de la edificación aislada
y la prevención de parcelaciones en el ámbito de influencia de la nueva
urbanización.
4.
Su documentación será la siguiente:
a) De carácter informativo:
§
Memoria informativa y justificativa,
con análisis territorial de la incidencia de la nueva urbanización en el
conjunto del territorio y justificación de la suficiencia de la ampliación
prevista de la red primaria para atender las demandas de la nueva
urbanización y el impacto territorial inducido por ésta, con especial
referencia a su conexión viaria, abastecimiento de aguas, depuración de
vertidos y residuos, conexión con las redes de servicios y, en su caso,
infraestructuras de captación y potabilización de aguas.
§
Planos informativos de conjunto, a
escala de ordenación pormenorizada, que yuxtapongan la urbanización
propuesta con la estructura urbana de los sectores colindantes de suelo
urbanizable previamente clasificado, si los
hubiera.
§
Planos informativos del terreno afectado por
el nuevo sector y de su entorno de influencia, con su base catastral e
identificación de afecciones de toda índole.
§
Planos, a escala de Plan General,
descriptivos de la incardinación del sector en el conjunto del término
municipal y de la ordenación previamente vigente, con el grado de detalle
exigible a un avance de Plan General, que abarque la totalidad del término
municipal u otra superficie igual o mayor a la de éste cuando sea
preferible el análisis comprensivo de territorio entre varios términos. En
ella se identificarán los elementos de la red primaria de nueva previsión
junto a los existentes o previamente previstos, señalando los que han de
ser obtenidos y, en su caso, ejecutados con cargo a la actuación por ser
necesarios para su integración territorial. Asimismo se delimitará el
suelo no urbanizable que ha de ser preservado de la urbanización y, en su
caso, cedido, para hacer sostenible el desarrollo urbano propuesto.
§
Estudio del impacto medioambiental de la
nueva urbanización respecto a los suelos protegidos, a la aptitud del
terreno y sus riesgos naturales, el patrimonio histórico cultural, las
vías pecuarias y otros bienes demaniales, el consumo de recursos, emisión
de contaminantes y protección de acuíferos, así como los demás documentos
reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a evaluación de su
impacto medio ambiental.
b) De carácter normativo y vinculante:
§
Complemento de las directrices de
evolución urbana y ocupación del territorio.
§
Planos de ordenación estructural, no
sólo referidos al sector sino a un ámbito territorial que incluya, cuanto
menos, el espacio de relación entre aquél y los principales núcleos
urbanos del propio término municipal, y, si procede por proximidad, de los
términos colindantes, los suelos no urbanizables a los que se dispense
nuevo tratamiento protector y los elementos de la red primaria sobre los
que incida o pueda tener repercusiones el desarrollo urbanístico propuesto.
§
Medidas
correctoras del impacto medioambiental.
c) En todo caso, el Estudio de Impacto Ambiental y sus
medidas correctoras se formalizarán separadamente de los demás.
Es el instrumento de
ordenación que complementa, desarrolla, mejora o modifica el planeamiento
general y parcial. Su objeto es satisfacer los fines públicos definidos en
el artículo 38.d). Asimismo podrán tener por objeto complementar las
medidas previstas en los Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos.
Los Planes Especiales
contendrán la siguiente documentación:
a)
Parte sin eficacia normativa:
§
Documento de información: documentación
gráfica y escrita.
§
Memoria descriptiva y justificativa, y
estudios complementarios.
b)
Parte con eficacia normativa:
§
Normas Urbanísticas
§
Catálogo, cuando sea preciso
§
Planos de ordenación
1.
Los Catálogos formalizarán las políticas públicas de conservación,
rehabilitación o protección de los bienes inmuebles o de los espacios de
interés. A tal fin seleccionarán los que se consideren de interés
artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico,
arquitectónico o botánico y los que integren un ambiente característico o
tradicional, así como los que se pretendan conservar por su
representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.
2.
Todo Plan General debe contener su Catálogo. Los Catálogos también
pueden aprobarse como documentos independientes o formando parte de Planes
Parciales, Especiales o de Reforma Interior, en los términos señalados en
la regulación de estos Planes.
3.
Los Catálogos incluirán, al menos, los bienes inmuebles de interés
cultural que integran el patrimonio cultural valenciano así como los
bienes de relevancia local, según su legislación sectorial específica,
señalando la clase de bien a la que pertenecen conforme a dicha
legislación.
4.
Los elementos que se incluyan en el Catálogo se clasificarán en
tres niveles de protección: integral, parcial y ambiental.
5.
La Generalitat mantendrá actualizado un Registro de Catálogos de
Protección de consulta pública debidamente sistematizado.
Reglamentariamente se fijarán los criterios para homogeneizar su
documentación y permitir su tratamiento comparativo y estadístico.
El Catálogo contendrá
los siguientes documentos:
a)
Parte sin eficacia normativa:
§
Memoria justificativa y descriptiva.
§
Estudios complementarios.
§
Planos de información.
b)
Parte con eficacia normativa:
§
Ficha de cada elemento catalogado.
§
Plano de situación del inmueble o
espacio protegido.
§
Normativa de aplicación para cada grado
de protección.
1.
Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los
supuestos previstos por los Planes, debiendo comprender, como mínimo,
manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
2.
La aprobación de los Estudios de Detalle exigirá que éstos se
circunscriban a los ámbitos y supuestos concretos para los que hayan sido
previstos por el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior, que
regularán de forma expresa y pormenorizada las normas específicas para la
redacción de los Estudios de Detalle.
3.
Los Estudios de
Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda:
a)
El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando
las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en Plan Parcial.
b)
La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones
del Plan correspondiente.
4.
Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni
aumentar su aprovechamiento urbanístico.
5.
Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos
dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del
volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por
el Plan que previó su
elaboración.
Los Estudios de
Detalle contendrán los siguientes documentos:
a)
Planos de información:
§
Plano de la ordenación pormenorizada
del ámbito
§
Plano de perspectiva de la manzana.
b)
Memoria Justificativa
c)
Planos de ordenación
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