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CONSIDERACIONES Y PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN SOBRE EL ARTICULADO DEL ANTEPROYECTO DE LEY, DE LA GENERALITAT, DE ORDENACION DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE, DE LA COMUNITAT VALENCIANA
Libro I. Planeamiento. Titulo I Capitulo I
Art. 2. Concepto de desarrollo territorial y urbanístico sostenible y racional.
Comentario: no es admisible que se considere que el desarrollo territorial y urbanístico haya de satisfacer las demandas de suelo de quien sea, su función no es satisfacer el apetito de suelo de quienes pretendan enriquecerse con esa actividad, sino regular la actividad misma. Propuesta : se requiere sustituir la expresión “satisface” por “regula”. *** Capitulo III Art. 7. Objeto y alcances. Con el fin de procurar un desarrollo territorial y urbanístico sostenible y racional, la planificación territorial y urbanística adoptará criterios para la implantación de nuevos desarrollos …… b) Su adecuación a unas demandas reales y contrastadas de suelo para residencias y empleo. Comentario : nuevos desarrollos y demanda de suelo para residencia, supone una expresión tan amplia que da miedo, y solo propiciaría un nuevo desastre urbanístico, ya que las residencias turísticas son las que dispararon la construcción por encima de las necesidades y prueba de ello es el stock real de viviendas en la actualidad. El hecho de que haya un supuesto mercado no es motivo para construir por encima de las necesidades habitacionales del país, así lo exige el que la materia prima básica de esa construcción, es el suelo que es finito, y no es propiedad de unos pocos sino que pertenece a todos los españoles. Propuesta : redactar el apartado b) del art. 7, como sigue : Su adecuación a unas demandas reales y contrastadas de suelo para uso habitacional de la población empadronada y empleo. *** Art. 10. Criterios de crecimiento territorial y urbano racional y sostenible. c) Procurará conservar los suelos de alta capacidad agrológica como activo territorial estratégico orientando el desarrollo hacia suelos que no presenten esa cualidad. Comentario : lo de procurará es un placebo que sirve de poco, y deja el campo libre para que cada Quisque se inhiba diciendo que “ha procurado mucho”, sin haber movido un dedo. Y esa buena intención dedicada solo a los suelos de alta capacidad agrológica es una discriminación por no repetir que es otro placebo, quien decide los que tienen esa alta capacidad y los que no, en un país que por tradición e historia sus agricultores son capaces de conseguir una esplendida producción agrícola en cualquier suelo. Propuesta : Modificar la redacción de este apartado como sigue : c) Deberá conservar los suelos con capacidad agrológica, como activo territorial estratégico. *** Art. 14. Criterios de planificación respecto a los recursos hídricos y los paisajes del agua. d) Adaptará los nuevos desarrollos territoriales a la disponibilidad de recursos hídricos…… Comentario : es evidente que se han de adaptar los nuevos desarrollos a la disponibilidad de recursos hídricos, pero siendo el agua de responsabilidad nacional, pues otra cosa sería un suicidio, no se puede obviar el señalar que la Ley del Agua es la que ha de establecer las condiciones para cualquier desarrollo , por muy querido o deseado que sea a cualquier nivel de la Administración inferior al nacional. Propuesta : Redactar de nuevo la primera parte de este apartado como sigue “Condicionará los nuevos desarrollos territoriales y urbanísticos a la disponibilidad de recursos hídricos de acuerdo con lo establecido en la Ley del Agua vigente. *** Titulo III Capitulo I
Art. 48. Planes y programas que sean objeto de evaluación ambiental y territorial estratégica.
Comentario : ¿Quién decide sobre esa escasez de significancia? Este apartado es un coladero más, así cuando se tenga un interés unilateral en desarrollar un plan o programa, con decir que tiene efectos escasamente significativos, obvian esa condición y a vivir que son dos días. Cualquier plan o programa urbanístico, no importa donde se realice, supone una alteración física del entorno suficiente para exigir un informe de sostenibilidad ambiental, en medio ambiente no existe alteración pequeña, todas son determinantes y acumulativas. Propuesta : Anulación de los apartados 2 y 3 por inaceptables. *** Capitulo II-
Art. 50. Objeto de evaluación ambiental y territorial estratégica. c) Conseguir un elevado nivel de protección del medio ambiente y promover el desarrollo sostenible, en sus dimensiones económica, social y ambiental …..Comentario : el desarrollo sostenible y la protección del medio ambiente no pueden ser condicionados por su dimensión económica, puesto que la aplicación de objetivos para la obtención de resultados económicos deseables es la responsable de la degradación sufrida por el medio ambiente en los últimos quince años. Ha sido superior el costo que ha supuesto la degradación del medio ambiente y el menoscabo de los recursos naturales tras el desarrollo sin cortapisas que el de su recuperación y mantenimiento, por muy alto que parezca, y en su momento, ni ahora mismo, ningún gobierno ha exigido una tasa fiscal compensatoria para cubrir esa recuperación, por lo que los culpables que obtuvieron su provecho de esa conducta indeseable todavía son deudores a los valencianos de mucho, muchísimo dinero, lo que hace desaconsejable a todas luces que la vertiente económica sea tenida en cuenta preferencialmente a la hora de promover el desarrollo disponible. Propuesta : eliminar en este apartado la palabra “económica” por improcedente. *** Art. 53. Inicio del procedimiento. Documento consultivo. Comentario : ya hemos argumentado que todos los planes y programas han de estar sujetos a consulta sobre el alcance de la evaluación ambiental, sin exención de ningún tipo. Propuesta : eliminar en el art. 53, y a lo largo de todo el anteproyecto, cualquier referencia a la exención de informe sobre evaluación ambiental. Procediendo como sigue en los siguientes apartados de este articulo : 1. anular la expresión “o en su caso, sobre si esta es necesaria”. 3. anular este apartado íntegramente por no haber lugar. 4. anular este apartado íntegramente por no haber lugar.
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Capitulo III
Art. 60. Tramitación de planes no sujetos a evaluación ambiental y territorial estratégica. Propuesta : por las razones ya expuestas en el art. 53 , anulación integra de este articulo por no haber lugar. *** Capitulo V Art. 66. Modificación de los planes. 2. Los planes parciales, los especiales y los de reforma interior podrán modificar determinaciones del plan general estructural y del plan de ordenación pormenorizada….. Comentario : No es aceptable que planes de inferior categoría y dimensión puedan modificar planes estructurales de carácter general, que han llevado un tiempo y trabajo para su elaboración, con el concurso de profesionales conocedores de su labor, que se han beneficiado de consultas populares, y que han tenido un costo notable, es como si las leyes pudiesen ser modificadas por simples ordenes ministeriales. Esta disposición trasciende una intencionalidad perversa para adaptar los planes generales a gusto y por tanto provecho de los urbanizadores. Por ese camino se pierde la seguridad y confianza en lo legislado y se abre la caja de Pandora de las corruptelas. Propuesta : Anulación integra de los artículos 66 y 67 por la misma razón. *** Art. 68. Efectos de la entrada en vigor de los planes y programas. Los planes con contenidos normativos tienen vigencia indefinida. Su revisión y sustitución procede en los casos que ellos mismos regulen o cuando se manifieste la inadecuación de su modelo territorial a nuevas circunstancias. Comentario: si en el art. 27 del Titulo II se dice “el horizonte temporal de estos indicadores será de 20 años y serán vinculantes para la evaluación, el seguimiento y la revisión del plan”, refiriéndose a los objetivos e indicadores territoriales y ambientales que propondrá el plan general estructural, determinando índices y umbrales de sostenibilidad, como se puede decir que habrán unos planes con vigencia indefinida, y al mismo tiempo se indica cuando dejaran de tener esa calificación. A que se está jugando, cuando ya 20 años supone un periodo de tiempo limite, ya que alcanza la duración de una generación, y nadie está legitimado para disponer como han de ser las cosas cuando otra generación este vigente y haya asumido sus competencias y subsiguientes responsabilidades. Vigencia indefinida es un concepto bíblico místico, y no puede ser aceptado en una sociedad democrática, esta disposición me recuerda los famosos “Mil años del III Reich” Propuesta : Anulación del art. 68 por pretencioso y mesiánico. *** Libro II
Titulo I Capitulo II. Reparcelación. Art. 82. Modalidades, iniciativa y ámbito reparcelable. 5. El proyecto de reparcelación forzosa podrá ser formulado a iniciativa del urbanizador, o de oficio por la propia Administración. Comentario : la reparcelación forzosa se ocasiona cuando hay desacuerdo en su confección, por tanto el urbanizador como parte interesada, que ha participado en el debate para su acuerdo, no puede tener el privilegio de proponerla a titulo individual, solo la Administración actuante puede decidirlo como juez inapelable, si transcurrido el periodo preestablecido no se llega a un acuerdo entre las partes interesadas. Propuesta : nueva redacción del apartado 3 del art. 82, como sigue : “3. El proyecto de reparcelación forzosa solo podrá ser formulado de oficio por la Administración actuante”- *** Art. 83. Derechos de los afectados por la reparcelación. 3. Cuando la retribución al urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables…… Comentario : desde la LRAU se viene cometiendo el mismo abuso, si se escoge la forma de pago de las cargas de urbanización en especie, se establece que ha de ser en “parcelas edificables”, es decir parcelas que ya han soportado esas cargas de urbanización, produciéndose una duplicidad en el pago de dichas cargas. Abuso y un privilegio más a favor del urbanizador, que no deja de ser un actor más en el proceso urbanizador, donde la equidad en la distribución de beneficios y cargas no puede, ni debe romperse a favor de ninguna de las partes, por esa razón la retribución en especie al urbanizador habrá de realizarse en suelo original antes de cargas, y que estas corran de su cargo. No obstante a pesar de lo que dice este articulo, en el art. 111 de este anteproyecto, en su apartado e) se dice que el urbanizador aportará el coste de urbanización correspondiente a los terrenos que le sean adjudicados en concepto de retribución, dejando claro que este articulo es quizás producto de un error. Propuesta : sustituir la expresión “parcelas edificables” por “suelo en el ámbito del programa”. *** Art. 86. Criterios para distribuir las adjudicaciones. 3. Si la cuantía de los derechos de los propietarios una vez deducida la retribución al urbanizador, no alcanza el quince por cien de la parcela adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico . Comentario : este apartado si es optativo es aceptable, pero de ninguna manera puede perder sus derechos a la porción de parcela adjudicable que le corresponda por pequeña que sea esta, y a pesar de que en el apartado 8 de este mismo articulo se diga que las reglas anteriores admiten excepción por acuerdo de los interesados, consideramos que la excepción ha de ser la de indemnización en metálico. Propuesta : proponemos añadir a la redacción del apartado 3 de este art. 86 lo siguiente “si la propiedad opta por esta solución” *** Titulo II Capitulo I Sección 1ª Art. 106. Ámbito territorial del programa. 2. El programa de actuación integrada comprenderá una o varias unidades de ejecución planificando su urbanización y gestión. Comentario : en la etapa anterior que condujo a la gran catástrofe urbanística, tanto la LRAU como la LUV establecían un limite inferior para cualquier programa de 40.000 m2, pero no fijaban un limite superior, dando pie a que el urbanismo se transformara en una carrera de despropósitos, donde cada promotor-urbanizador trataba de superar la marca anterior , llegando a proponerse proyectos que alcanzaban los 18 millones de m2. en claro y patente contubernio con los Ayuntamientos correspondientes , a la búsqueda de monstruosos beneficios tan pronto como conseguían la recalificación del suelo necesaria para la aprobación de los programas, parecía que se disponía de tanto territorio como China o Siberia donde disponen de suelo por castigo. Se ha de establecer una dimensión en superficie máxima que impida que el urbanismo se transforme en una actividad exclusivamente especulativa. Propuesta : sustituir la expresión “o varias unidades de ejecución” por “unidad de ejecución como máximo “. *** Sección 2ª Art. 107. Fases y cronología del programa. 2. El programa establecerá su plazo máximo de vigencia. El plazo inicial no será superior a cinco años…..y las prorrogas no podrán otorgarse por un plazo total adicional superior a cinco años. Comentario: eso hacen diez años y si el urbanizador no encuentra dinero, o se arrepiente de su imprudencia, o espera que le toque la lotería y no lo consigue, los propietarios afectados están diez años sin poder hacer nada, como si estuvieran en el limbo, y si han de reparar sus viviendas por deterioros en el tiempo no podrán hacerlo porque las licencias de obras estarán suspendidas en tanto en cuanto este vigente el programa. ¿Quién debe un favor a algún urbanizador y se lo está pagando proponiendo la redacción de unos artículos tan casposos? La vigencia se ha de reducir sensiblemente y contar el tiempo en función de la actividad que se desarrolle para el cumplimiento del programa, además reduciendo la superficie del mismo, se reduce el tiempo necesario para su realización. Propuesta : anular íntegramente este apartado 2 del art. 107 y sustituirlo por la redacción que se propone : “El programa establecerá su plazo máximo de vigencia. El plazo inicial no será superior a tres años, salvo que al termino del mismo se compruebe que las obras de urbanización han sido realizadas al menos en su cincuenta por cien, en cuyo caso se podrá conceder una prorroga por dos años más .
*** Art. 109. Contenido documental del programa de actuación . Alternativa técnica y proposición jurídico-económica. 3.b) La forma de retribución al urbanizador, el coeficiente de canje y correlativa valoración del suelo a efectos de retribución en terreno. Comentario: las condiciones que se requieren en este apartado no pueden ser impuestas unilateralmente por el urbanizador y autorizadas sin más por la Administración actuante, esto es una imposición porque así conviene al urbanizador. Todas ellas han de ser objeto de negociación y acuerdo entre el urbanizador y los propietarios afectados, como ocurre con cualquier contrato de obra entre un ciudadano y el constructor correspondiente. En este caso lo correcto, lo democrático sería constituir una Comisión tripartita con la Administración actuante, el urbanizador y los propietarios, y de ella habrán de salir las condiciones que sean aceptables para ambas partes. Propuesta : completar la redacción de este apartado 3.b) del art. 109 añadiendo “que se establecerá según acuerdo firmado entre el urbanizador y los propietarios afectados, con la aprobación de la Administración actuante”. *** Capitulo III Sección 1ª Art. 116. Valoración de la retribución en suelo en la gestión directa. 1. La Administración, en gestión directa, reservará algunas parcelas edificables para financiar las obras de urbanización, previo informe imparcial de tasación del suelo. Si el precio de venta de los solares supera las cargas de urbanización atendido el precio final de la obra, la diferencia recaudada se reintegrará a los propietarios. Art. 117. Urbanizador-constructor en la gestión directa. ……. Si las posturs de la subasta fueran insuficientes para pagar al constructor, este se adjudicará las parcelas correspondientes en pago. Comentario: leyendo estas dos disposiciones parece que nos encontremos en la Rusia estalinista, la Administración incauta, porque no se puede decir de otra forma, unas propiedades para subastarlas (aunque se trate de retribuciones en suelo, porque retribuye en parcelas edificables) y con lo conseguido financiar el costo de la urbanización, con lo que anticipa a cargo de unos propietarios, el costo integro de la urbanización antes de dar una paletada, pero como es buena y paternalista, si saca más que el monto final de las obras, les devolverá el exceso a los propietarios, cosa que no se cree ni quien ha escrito este despropósito. Pero si no saca lo suficiente, pues le adjudica las parcelas correspondientes al constructor, y los propietarios de esas parcelas ¿Qué pasa con ellos? En la gestión directa, como para cualquier proyecto que suponga un costo, la Administración lo hará figurar en su presupuesto, y solo se asumirá si hay fondos asignados para financiarlo, y las parcelas edificables recibidas en retribución serán un activo disponible al terminarse las obras, en caso contrario debería recibir su retribución en suelo histórico antes del proceso urbanizador. Nada justifica este sistema tan dictatorial, y menos aún por urgencia en la realización del programa que sea, la Administración como cualquier empresa, si no puede atender la financiación de un proyecto, lo deja estar hasta que pueda, si no, no se entiende que pretenda dar una vigencia a los programas de cinco años, prorrogables por otros cinco y con esta disposición parece que se les quema el arroz, es inadmisible. Propuesta : anulación del art. 116 por improcedente . Y en el art. 117 anular íntegramente el 2º párrafo del apartado 1 ( arriba transcrito), por la misma razón. *** Sección 3ª. Art. 120. Convocatoria pública de iniciativas técnicas de programación. Bases de programación. 1. …..Si la iniciativa comporta una modificación de la ordenación estructural, antes de la formulación de las bases. El ayuntamiento deberá elaborar un documento consultivo y obtener el documento de referencia por parte del órgano territorial y ambiental. 2. …… o en su caso, con el documento de referencia emitido para su modificación. Comentario: tal como se comentó en el art. 66, del Capitulo V del Titulo III del Libro 1º, los planes generales estructurales no pueden ser modificados o alterados por planes parciales o de inferior categoría, y menos aún a instancia de un privado (urbanizador) , si le interesa el programa en función de lo establecido en el plan general estructural, adelante, en caso contrario que se dedique a otra cosa. Propuesta : anulación de los párrafos de referencia en los apartados 1 y 2 del art. 120. *** Art. 121. Consulta previa para el desarrollo de una iniciativa particular del programa. 3. ….. El transcurso de ese plazo sin respuesta expresa legitimará al promotor para iniciar directamente el concurso de programación, respetando los principios de transparencia, objetividad, publicidad y pública concurrencia. No cabe esta forma de tramitación si el programa prevé la alteración del plan general estructural, salvo declaración de exención de evaluación ambiental y territorial estratégica…… Comentario: la falta de respuesta en plazo legal, no se puede asumir como respuesta afirmativa o concesional, eso supone jugar a no comprometerse, el urbanismo no es una actividad inconsecuente que pueda activarse con semejantes triquiñuelas, por lo tanto si la Administración da un plazo de tres meses, es para poder dar una respuesta y no dar la callada por ídem o “silencio administrativo”. Al peticionario en todo caso le cabe la reclamación a la Administración, ante la instancia correspondiente, por incumplimiento exigiendo la compensación por daños y perjuicios a que haya lugar, pero de ninguna manera dar una interpretación favorable al silencio. Propuesta : anular el párrafo transcrito del apartado 3 en el art. 121. *** Art. 122. Pública concurrencia. 2 . Si el Ayuntamiento no contesta la consulta previa sobre la viabilidad del programa en el plazo establecido …….el interesado podrá suscitar directamente la pública competencia. Comentario : lo dicho con referencia al art. 121 es de aplicación aquí, no se puede configurar una regulación sobre el urbanismo y los programas que genera basada en los silencios de la Administración, cuando su misión es estudiar, resolver y contestar y hacer públicas consultas, solicitudes o propuestas, y no dejar que avance con saltos hacia delante. Es mucho más eficiente y operativo obligarse a responder y no dejar nada a la interpretación unilateral de alguien que solo está interesado en conseguir sus propósitos. Propuesta : Suprimir por completo el apartado 2 del art. 122. *** Art. 125. Elección de alternativa técnica del programa. 1. a). ….. si no es objeto de modificación en el programa. c). ….. y no es objeto de modificación por la alternativa técnicas. 2. Si las alternativas técnicas propusieran modificaciones de la ordenación estructural, el Ayuntamiento enviará la documentación de todas las alternativas técnicas presentadas, identificando aquella que se propone seleccionar….. Comentario: ya está comentado en otros artículos, no se puede aceptar que una simple alternativa técnica presentada por un presunto urbanizador modifique la ordenación estructural. Propuesta : anulación de los párrafos transcritos en el apartado 1.a) y 1.c) del art. 125, y anulación integra del apartado 2. del mismo art. 125. *** Art. 126. Proceso de designación del urbanizador.. 4. b) Las Agrupaciones de Interés Urbanístico que representen la propiedad de más del doble de la superficie respecto a la que brinde su apoyo al urbanizador provisionalmente designado y hayan presentado o respaldado una alternativa técnica. Comentario : es asombroso como la redacción de este anteproyecto se manifiesta como una caza deliberada de los pocos derechos que les quedan a los propietarios en el proceso urbanístico. Aquí se les exige cuando están constituidos en AIU que representen la propiedad de más del doble de la superficie que apoya al urbanizador , cuando en el párrafo siguiente se exige al promotor de la propuesta técnica elegida en el programa solo el veinticinco por cien de la superficie total del ámbito. Y eso que constituirse una AIU necesita por mandato legal representar al menos el cincuenta por cien de la superficie que alcanza el programa. Si las cuentas no fallan, está disposición es como una merienda de negros, donde el bocadillo son los propietarios afectados. Propuesta : reducir la redacción del apartado 4.b) del art. 126 dejándola como sigue “Las Agrupaciones de Interés Urbanístico”. *** Art. 128. Derecho de reintegro de gastos de proyecto. Los propietarios de alternativas o documentos técnicos elegidos o de aplicación para el desarrollo del programa, si no resultan designados urbanizador, podrán reclamar de este, con cargo a la actuación, el derecho de reintegro de los gastos justificados de proyectos, incrementados con un premio del veinte por cien. Comentario: la LUV ya incorpora cargar el valor de estas incorporaciones al programa a cargo de la actuación, sin embargo la LRAU establecía que debían de ser a cargo del urbanizador. Esto es un favor más al urbanizador, que es designado como tal vaya Ud a saber por que razón, pero como es un chapuzas y su proyecto tiene más agujeros que un colador, la Administración actuante ha de incorporar en parte o en la totalidad las propuestas que se han presentado en otra alternativa técnica, seguramente más profesional, pero sin tan buena relación con quien decide la designación, y para que no se queje se le paga el costo de su proyecto, pero a cargo de la actuación, y una vez mas quien paga la chapuza, el empastre, la inoperancia, la ignorancia y la incompetencia de un urbanizador impuesto son los propietarios afectados, que una vez más parecen los espectadores de un partido de tenis, moviendo la cabeza como metrónomos sin tener la menor capacidad de decisión en los asuntos que les atañen. Lo lógico es que el urbanizador chapucero corra con estos gastos, como justa compensación por su ineptitud, y desde luego sin permitirle cargarlos en la proposición jurídico-económica. Propuesta : anular la expresión “con cargo a la actuación” sustituyéndola por “a su cargo”. *** Capitulo IV
Art. 133. Emplazamiento a los propietarios para que decidan sobre su participación en el programa. 1.e) iii) La cuantía y contenido literal del modelo de aval o garantía a prestar por quien retribuya en dinero. v) Advertencia de que para retribuir en metálico se ha de garantizar formalmente el pago, afianzando su importe dentro de plazo. Comentario : al urbanizador se le conceden cinco años más una prorroga de otros cinco para realizar el programa, se le permite establecer la valoración del suelo a efectos de reintegrarse las cargas de urbanización y ahora con esta disposición a la hora de cobrar en metálico, se le concede que exija una garantía o aval. Esto es legislar al servicio e interés del urbanizador, y que el “legislador” se inmiscuya en lo que debe ser de la exclusiva competencia de las relaciones entre el urbanizador y los propietarios afectados son ganas de fastidiar y meterse en lo que no le importa. Cuando el art. 129 dice que las relaciones entre propietario y urbanizador se regirán por los pactos lícitos que libremente convengan. El anteproyecto que se propone tutela paternalmente la figura del urbanizador, olvidando que hasta ahora y tampoco aquí se ha cuidado de condicionar la capacidad del urbanizador para actual como tal, y así nos encontramos que la mayor parte de los urbanizadores que han destripado la Comunitat eran empresas recién constituidas, con capitales sociales que en ningún caso superaban los 5.000 €, y como toda garantía para concederles programas que podían alcanzar bonitamente los 200/250 millones de €, se les exige el dos por cien del proyecto, con posibilidad de incrementarlo hasta alcanzar el siete por cien, si estos señores hacen un desaguisado, pueden desaparecer sin dejar rastro, porque generalmente no tienen siquiera domicilio propio, sin embargo los propietarios no pueden desaparecer, ni esconderse para incumplir sus obligaciones, porque sus parcelas son inamovibles y están a la vista de todos, por eso es inaceptable que se exijan avales o garantías a quien quiera pagar en metálico. La razón, es patente, se busca que el máximo de propietarios, por activa o por pasiva satisfagan las cargas de urbanización en especie, facilitando así la consecución de parcelas edificables a precio de orillo, que es la finalidad del urbanizador cuando propone un proyecto, y la prueba la tenemos en que en la actualidad preocupa más el stock de suelo en los Bancos y empresas inmobiliarias que las viviendas. Propuesta : anulación integra de los apartados transcritos 1.e)iii) y 1.e)v) *** Art. 134. La adhesión al programa. Plazo y forma para efectuarla. Comentario : si los propietarios que no quieren integrarse en la actuación están obligados a comunicarlo, porque se exige a los que están de acuerdo en integrarse que manifiesten su voluntad de adhesión y nada menos que al urbanizador. Esto raya la estupidez. Si se desea una adhesión manifiesta, que se acuerde en una asamblea de propietarios y urbanizador, presidida por la Actuación actuante, en su papel de garante de los derechos de las partes interesadas. Entendiendo que los no asistentes se adhieren a la actuación. Propuesta anulación integra del art. 134 y también del art. 135 como una continuación del anterior. *** Art. 138. Retribución en metálico al urbanizador. 3. El cobro anticipado de inversiones futuras es posible en caso de gestión directa …. En todo caso, bajo gestión directa e indirecta, antes del inicio de las obras podrán girarse cuotas a cuenta del coste del proyecto y de las indemnizaciones. 5. Los requerimientos de pago del urbanizador al propietario revestirán las garantías legales exigibles para los actos de recaudación en periodo voluntario. 6. Las cuotas impagadas en vía voluntaria se cobrarán ejecutando la garantía financiera o real presentadas para garantizar la retribución en metálico. 8. La transmisión de la finca reparcelada no libera al avalista del transmitente hasta que lo sustituya plenamente el del adquirente. Comentario : vuelve este anteproyecto a tratar de legislar sobre una cuestión que no le compete, la forma de pago asumida por el propietario y las garantías de cobro del urbanizador es materia que no tiene nada que ver con el urbanismo, y por otra parte ya existe legislación sobrada que regula esta cuestión, que no peca de improvisación, ni de favoritismo hacia una de las partes implicadas como lo hace este articulo. Tampoco es de recibo, que se pretenda establecer cuotas y derramas anticipadas bajo ningún pretexto, sea directa o indirecta la gestión del programa, porque si se anticipan cuotas quiere decir que el propietario no solo está pagando el costo del programa, sino que lo esta financiando, en cuyo caso el urbanizador no pasa de ser un simple contratista de obras sin los vuelos que pretende darle este anteproyecto. Y si el propietario es quien financia el programa, además de pagarlo y la Administración actuante no pinta nada en el establecimiento de la forma del sistema de retribución entre dos entes privados, todo este galimatías del art. 138 sobra. Propuesta : anulación integra de los apartados 3, 5, 6 y 8 del art. 138. *** Art. 139. Retribución en suelo al urbanizador. 2. Se presume escogida esta modalidad de retribución a falta de fianza completa del pago en metálico….. Comentario : como hemos dicho , la retribución en metálico es la forma histórica y general en España de satisfacer los trabajos, obras y servicios, por tanto no conlleva ninguna obligación de aval o garantía previa, salvo acuerdo “ad privatum”, por lo que todo articulo relacionado con esa practica conminatoria es inaceptable. Propuesta ; anulación integra del apartado 2. en el art. 139. *** Sección 4ª. Art. 142. Cargas de urbanización del programa susceptibles de reparto reparcelatorio. 1.c) Los gastos de gestión del urbanizador ….. i) El mantenimiento y conservación de la urbanización…. ii) Los gastos arancelarios, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las actuaciones que ha de gestionar. iii) Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador ….. 3. Los conceptos del apartado 2 se consideran gastos variables ajenos al precio cierto del programa. Podrán arbitrarse medidas para que sean directamente pagados y cobrados entre interesados sin anticipo y mediación del urbanizador….. Comentario: cuanto más se profundiza en el análisis de este anteproyecto más claro aparece que en la redacción del mismo han intervenido uno o más urbanizadores históricos con pretensiones de seguir siéndolo. El urbanizador como cualquier contratista es libre de incluir los gastos que considere oportunos a la propuesta jurídico-económica a fin de hacerla lo más aceptable posible y conseguir la adjudicación, si algún concepto de gasto ha quedado sin cargar, no es de la incumbencia de este anteproyecto. No se preocupen tanto de si carga esto y aquello, sin olvidar nada, y preocúpense más del control del urbanizador y de sus obligaciones, porque si ha de venir alguna situación que produzca daños claros, incluso irreversibles, llegará siempre del urbanizador, ya que a los propietarios según lo legislado solo tienen la opción de pagar y callar. Respecto a las indemnizaciones por construcciones o plantaciones que haya que derribar o arrancar, y los gastos derivados, no puede dejarse a resolver entre propietarios sin anticipo y mediación del urbanizador, ya que ellos no deciden que construcciones hay que derribar , o que sembrados arrancar, por tanto quien haya tomado esas decisiones que de la cara y no esconda la mano, gestionando como sufragar esas indemnizaciones, previa valoración justa y equitativa, y son el urbanizador y la Administración actuante quienes han de asumir esta gestión. Propuesta : anulación integra del apartado 1.c), 1.i), 1.ii), 1.iii) y del apartado 3 del art. 142. *** Art. 143. Cargas de la actuación a cuenta de cada propietario individual. a) Los costes de descontaminación y limpieza de suelo en los términos previstos por la legislación ambiental aplicable. Comentario : por la misma regla de tres pueden exigir que los terrenos estén debidamente rastrillados y peinados, y no digo perfumados por no continuar, es otra acción maltratando los derechos de los propietarios, no solo han de ceder el suelo gratuitamente para una urbanización que les viene impuesta, pagar unas cargas de urbanización que se van hinchando sensiblemente a la menor circunstancia que moleste al urbanizador, pagar las indemnizaciones por las construcciones derribadas a algunos de sus vecinos por decisión del urbanizador con la aprobación de la Administración actuante, sino que además ahora se inventan esta tontería de ciencia ficción. En cualquier obra pública, el adjudicatario corre con los costes de las labores de limpieza y adecuación del suelo para realizarla, porque la Administración adjudicataria no aceptaría en ningún caso que le cargaran los gastos de limpieza y descontaminación. Por otra parte para que se obliga a facilitar al urbanizador el acceso a las propiedades afectadas, para fisgar la vida de los propietarios o para estudiar las condiciones en que se encuentran y poder confeccionar un presupuesto que responda a las necesidades. Propuesta : anulación con tinta roja del apartado a) en el art. 143. *** Art. 145. Retasación de las cargas. 3. Son pertinentes, sin considerarse retasación, las actualizaciones de costes para adecuarlos a la inflación, que se aplicaran tomando como referencia inicial la fecha de presentación de la proposición jurídico-económica ….. 4. La retasación, salvo fuerza mayor, tiene un limite del veinte por cien del valor de las cargas ciertas totales, según la oferta del urbanizador en plica de concurso. Comentario : cualquier empresario asume los riesgos que se puedan producir una vez aceptada su propuesta, porque como tal ya tiene en mente los factores de riesgo y como reflejarlos en su oferta. Una vez aceptada su propuesta tanto técnica como económica, ha de cumplir su compromiso hasta su última consecuencia o atenerse a las sanciones subsecuentes. Por eso los plazos de ejecución de los proyectos que proponemos han de ser lógicos en el tiempo, como lo serían reduciéndolo a tres años, eso permitiría aquilatar más su propuesta que si es de cinco años como se pretende. Solo en el caso de que se le concediese una prorroga por otros dos años, si se cumple la condición para ello de estar realizadas las obras al menos en su cincuenta por cien, se podría admitir una retasación de las cargas, debidamente detallada y desde luego bajo ningún concepto podría suponer más de un cinco por cien del coste del programa pendiente de realizar. Propuesta : anular íntegramente el apartado 3. y redactar el apartado 4. de la siguiente forma “La retasación, solo podrá alcanzar el cinco por cien del valor de las obras pendientes de realizar en el caso de prorroga del plazo original establecido para la finalización del proyecto, según la oferta del urbanizador en plica de concurso”. *** Capitulo V Sección 1ª Art. 153. El empresario constructor. 1. El empresario constructor será seleccionado por el urbanizador convocando y adjudicando un concurso sujeto a las reglas y garantías de publicidad, concurrencia y no discriminación previstas por la legislación de contratos del sector público ….. Comentario : en el proceso urbanístico tal como se presenta en este anteproyecto, hay tres partes diferenciadas que no pueden ser excluidas en ninguna de las etapas del proceso. Por ello, a la hora de la selección del empresario constructor también habrán de ser oídas la Administración Actuante y la propiedad. Lo que nos lleva a considerar la creación de una Comisión paritaria, formada por la Administración y la propiedad, con la misión de inspeccionar y controlar el desarrollo del programa, así como aprobar las decisiones que afecten al mismo. Propuesta : corregir la redacción del apartado 1. del art. 153, añadiendo la frase subrayada, como sigue “El empresario constructor será seleccionado por el urbanizador, con la aprobación de la Comisión paritaria, convocando y adjudicando un concurso ….” *** Art. 154. Relación entre agente urbanizador y empresario constructor. 1. …. El agente urbanizador puede reservarse la posesión civil de las obras, sin perjuicio de las prerrogativas legales de la Administración, respecto al dominio público. Comentario : esta reserva de posesión civil de las obras, sin explicitar la razón para ello, no puede sostenerse, ya que el urbanizador es un simple intermediario, y si los propietarios afectados han satisfecho las cuotas correspondientes a la parte de obra realizada, la posesión civil de las obras les corresponde, con el mismo reconocimiento de las prerrogativas legales de la Administración. Propuesta : anulación integra del párrafo transcrito del apartado 1. del art. 154. *** Sección 2ª Art. 155. Cesión de la adjudicación. Comentario : no puede aceptarse la cesión de la adjudicación, que debe tener carácter intransferible. Eso sería incumplimiento por parte del urbanizador, por razones personales que no tienen porque afectar a las otras partes del proceso urbanizador, su propuesta de ceder la adjudicación tendría el mismo carácter que el incumplimiento de la misma. Dejar que ceda la adjudicación es hacerle un regalo a cargo de los propietarios afectados, porque ni el más ingenuo ignora que la cesión se realizará previo acuerdo dinerario de por medio, y que el nuevo urbanizador incluirá como sea en la retasación de las cargas de urbanización, y ya sabemos quien paga las cargas urbanísticas y su retasación. Propuesta : Anulación integra del art. 155. *** Art. 156. Subcontratación. 1. El agente urbanizador podrá subcontratar con terceros de su elección la realización de prestaciones auxiliares de la ejecución del programa …… Comentario : esto es tratar con sumo mimo la figura del agente urbanizador, no veo que tenga el menor interés saber si el urbanizador ha subcontratado a terceros para hacer algún trabajo, o si se ha hecho socio del Villarreal F.C. , si también subcontrata al empresario constructor, y en la mayor parte de los casos no tiene un solo obrero o especialista de ningún tipo en nomina. Lo importante no es que subcontrate, sino que quede bien claro por cuenta de quien corren estas subcontrataciones, eso es lo sospechoso y ciertamente preocupante, ya que poco cuesta aclarar lo que es obvio, que han de correr de cuenta del urbanizador y no podrán ser objeto de retasación, ni de carga directa a los propietarios afectados, sin embargo en el articulo propuesto se deja graciosamente en el aire. Propuesta : redactar de nuevo el apartado 1.del art. 156, complementando lo que dice así : “El agente urbanizador podrá subcontratar con terceros de su elección la realización de prestaciones auxiliares de la ejecución del programa, a su cargo, respondiendo de los trabajos objeto de subcontratación y sin que puedan ser causa de retasación de las cargas de la actuación”. *** Capitulo VI Sección 1ª Art. 158. Finalización normal del programa. El programa concluye con la recepción o puesta en servicio de las obras cuya promoción y gestión tiene por objeto, la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva de la reparcelación y la devolución de garantías. Comentario : Este articulo no tiene mayor trascendencia, pero es un ejemplo de la intencionalidad que trasciende este anteproyecto, aquí el redactor del articulo lo ha hecho con una torpeza increíble o le ha traicionado el subconsciente, como puede decir que el objeto del programa es la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva de la reparcelación y la devolución de garantías , no dudo que ese es el objetivo del urbanizador, pero el objeto del programa es otra cosa, o así nos lo vende la ley que se pretende aprobar, algo así como el desarrollo armónico de los núcleos poblacionales, poniendo suelo edificable a disposición de ese desarrollo, respetando los derechos de los propietarios y repartiendo los beneficios y las cargas resultantes con equidad, como dice Cyrano de Bergerac “Algo por el estilo me dijerais/ si más letras e ingenio, vos tuvierais/más veo que de ingenio, por la traza/tenéis el que tendrá una calabaza/y ocho letras tan solo, a lo que infiero/las que forman vuestro nombre ……” Propuesta : redactar de nuevo el articulo corrigiendo el “lapsus” , como sigue : “El programa concluye con la recepción de las obras por la Administración actuante y su puesta en servicio, manifestándose así la aprobación de dichas obras” *** Sección 2ª Art. 161. Remoción del agente urbanizador en el ejercicio de su cometido. 5. La renuncia unilateral o por mutuo acuerdo mediando causa justificada, dará lugar en la medida procedente, a la devolución de garantías , en su caso, a la compensación al agente urbanizador. Comentario : y además un “donut”, o sea que da la espantada, renuncia unilateralmente al programa, al que ha acudido incordiando y molestando a Roma con Santiago, proponiendo un presupuesto que es de suponer le interesaba, por razones personales, que nos importan un bledo, y como somos muy buenos, le devolvemos las garantías, y hasta en su caso le compensamos, solo falta ya nombrarle hijo adoptivo del lugar. Nadie le puso una pistola en el pecho para que se postulara como urbanizador, presentando una propuesta, por lo que si renuncia nunca podrá ser considerado que lo hace por causa justificada, y los propietarios si tendrán que preocuparse por los perjuicios que esta renuncia puede producirles. Propuesta : eliminar en el apartado 4. del articulo 161 la expresión “unilateral o”. *** Libro III Sección 2ª Art. 232. Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. Plazo de prescripción de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística. Comentario : no tratándose de cuestiones de ilegalidad manifiesta, como podría ser la construcción sobre suelo de especial protección, o en la zona de exclusión de las costa entre otras, la construcción sin licencia no supone una infracción legal, como mucho lo es administrativa, que hasta ahora tenía establecido un plazo de cuatro años para que los Ayuntamientos sancionaran y exigieran las responsabilidades oportunas, pasado el cual la construcción deja de ser ilegal. Los ayuntamientos tienen obligaciones que cumplir, como todo individuo o entidad pública o privada, y entre esas obligaciones tienen la de vigilancia de su territorio, para evitar las construcciones fuera de ordenación, en flagrante incumplimiento de lo legislado y las que carezcan de licencia, y cuatro años es un plazo más que suficiente para mantener su territorio en estado de recibo detectando cualquier anormalidad, si no lo consiguen es porque están mirando hacia otro lado, cayendo en incumplimiento de sus obligaciones, por lo que deben de exigírseles las responsabilidades a que hubiere lugar, pero de ninguna manera extender el plazo de prescripción a quince años, que solo serviría para una mayor dejadez en sus funciones. En cualquier caso el plazo de cuatro años ha de continuar vigente, ya que hasta los delitos en general, con la excepción de los de sangre, prescriben a los cuatro años, así como los actos y decisiones de los políticos en el ejercicio del gobierno susceptibles de ser investigados bajo sospecha de delito, teniendo la consideración de un derecho inalienable de los ciudadanos. Y a mayor abundamiento, en el articulo 248 de este infolio se dice “La potestad sancionadora de la Administración para la imposición de multas prescribirá en los siguientes plazos : a) Por las infracciones graves o muy graves, a los cuatro años”. Propuesta : modificar la redacción del apartado 1. del art. 232, sustituyendo la expresión “quince años” por la de “cuatro años”, y a ponerse las pilas que son cuatro días.
Enrique Climent Asociación Valenciana en defensa de los Derechos Humanos, Medioambientales y en contra de los Abusos Urbanísticos. ABUSOS URBANISTICOS ¡NO! – AUN Septiembre 2012
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